不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

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不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

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2011.12.30 Friday

香川県防災センター（高松市生島町）

今年は、地震などもあり、大変な一年となってしまいました。
来年こそ良い年になりますよう願いたいものです。

で、今回は「香川県防災センター」（高松市生島町）です。

■防災センター
　この施設は香川県消防学校教育訓練棟の１階にあります（そもそも消防学校というのがあるのをしりませんでしたが）。
　生島なので、津波には弱い場所かもしれません。しかし、津波の恐ろしさというのは今年の地震で改めて認識させられたものでもあるかもしれません。

（外観です）

■施設
　施設内には、各体験コーナーがあります。
①地震体験コーナー
　これはよくある地震のシミュレーターですが、壊れているのか調整中のままでした。兵庫県南部地震などの地震に揺れを体験できるそうです。

(故障中のようですが・・・)

②煙避難体験コーナー
　火災のときに、どのように非難するのかを実際に行うものです。
　実際に煙が出てその中を非難します。
　入ってみましたが、煙がリアルでした。煙は吸っても体に害がない薬品だそうで、あまいにおいがしました。

(これは結構本格的です。本当だったら息できないでしょうね。)

③暴風体験コーナー
　台風の時にどの程度の風が吹くかというシミュレーターです。
　風速30メートルまでの暴風を体験することができます。
　雨までは降らないので（当然ものも飛んでこないので）、意外と平気でした。

④消火体験コーナー
　映像に向かって、消火器で消すシミュレーターです。
　映像に消火器で水をかけると本当に消えるので、どのような仕組みなのかと思っていましたが、後で考えると、映像は何もしなくても火が消える映像で、それに水をかけているだけなのでしょう。
　子供などには、楽しいコーナーだと思います。

（楽しそうでした。）

⑤救急救護体験コーナー
　人口呼吸などの練習ができるコーナーのようです。

⑥映像体験コーナー
　映画で、防災の心構えを学ぶとありましたが、今年の地震にはこの程度の対応では無理かとも思いました。

（２０分くらい映画がありました。）

（消防士の服を着て記念撮影とか）

（防災グッズです）

■最後に
　今年は本当に大変な年でしたが、復興を願いつつ、非常時には備えておきましょう。

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2011.12.30 Friday

マンション管理のトラブルとは（再びマンション）

マンション管理のトラブルとは

マンション管理のトラブルをテーマにしてみたいと思います。
といっても分譲マンションのトラブルです。

■全国的にトラブル増加
　私の事務所も住んでいるところも分譲マンションですが、全国的にトラブルは増加しているようです。
　例えば、管理会社の社員による管理組合財産の詐取事件とか、居住者の高齢化により組合が成り立たないとか、さまざまなものがあるようです。
　マンション管理適正化法ができて１０年を超えますが、一度見直す必要が出ているようです。

■適正化法
　マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする法律です。
　マンションを始めて法律用語にした法律でもあります。（区分所有建物だったわけです）

■詐取
　１１月には上場のマンション管理会社で契約社員が詐取するという事件が起きました。
　法律では、当然分別管理の強化が義務付けられています（１０年５月の改正で）。
　しかし、事件は起こってしまいました。そこには、マンション所有者の当事者意識が薄れているという問題があるようです。

■マンション管理士
　適正化法では、「自分たちのマンションは自分たちで守る」という考え方で役割や義務を規定しています。
　それに助言するための制度がマンション管理士だったはずです。
　マンションは１０年末で５７０万戸もあり、マンションであることで近所の意識が希薄、所有者の高齢化、賃貸にしている人が増えたなど、問題は山積みです。
　現行制度では、管理会社や管理士が管理者となることを想定していたようですが、所有者以外が管理者になっているマンションは５％程度のようです。

■行政の関与は
　私有財産の管理に、どこまで行政が口を出すかは難しいのですが、国土交通省は１月に適正化法見直しを進めるための検討会を立ち上げるようです。
　いずれにしても、「自分の財産」を再度認識し、今回の地震を教訓にコミュニティとしてのマンション管理を改めて考えることが重要なようです。

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2011.10.31 Monday

大串自然公園（さぬき市小田）

大串自然公園（さぬき市小田）

さぬき市が２回続きますが、今回はさぬき市小田、旧の志度町小田の大串自然公園です。

■大串自然公園
　大串自然公園にはさぬき市のホームページによりますと下記のようにたくさんの施設があります。

・シーサイドコリドールオートキャンプ場
・グリーンヒル大串（大串温泉）
・野外音楽広場テアトロン
・さぬきワイナリー
・さぬき市物産センター
・芝生公園
・テニスコート
・サイクリングロード
・長ぞわい観音
・児童館
・のろし台

　実際には、車で走ってみると「長ぞわい観音」「のろし台」はどこにあるのかよくわかりませんでした。
　歩かないと無理なのかもしれません。
　ちなみに「児童館」は、閉館？のように見えましたが、ＨＰにはまだ書いてあります。

（案内図です）

■展望所
　いろいろなＨＰでも、海・山・風など美しい自然とのふれあいが心ゆくまで満喫できると書いてありますが、展望所からの眺めは絶景です。
　ここから下に降りていけるのですが、天気が良い日は最高だと思います。

（こ、これは絶景です！！）

（その向こうは小豆島です）

■グリーンヒル大串
　グリーンヒル大串（大串温泉）は、ナトリウム・カルシウム－塩化物低温泉だそうで、説明によると「瀬戸内の大パノラマを眺めながら、ゆっくり湯船につ

かることができて最高。」のようですが、残念ながら、金土日の営業となっており、入れませんでした。
　ついでながら、効能は神経痛、リュウマチ、筋肉痛、関節痛、動脈硬化、婦人病その他のよう。

（残念ながら金土日の営業）

■テアトロン
　野外音楽広場テアトロンは、香川県民にとっては、夏になるとスターダストレビューとか、小田和正とかがコンサートをすることで有名です。
　もっとコンサートがあれば楽しいのですが、いかんせん交通が不便な感じがします。駐車場がたくさんあればよいのですが。

（もっとコンサートがあれば）

■さぬきワイナリー
　さぬきワイナリーはさぬき市長を社長とする第３セクターです。四国で唯一のワイン工場です。
　たしか、香川大学農学部でできた品種などでワインを造っています。
　ワインで町おこしをするのは結構難しいのでしょうね。

（中は入ってみてのお楽しみ。試飲とかもあります。）

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2011.10.31 Monday

修繕積立金は高いか安いか

修繕積立金は高いか安いか

■修繕積立金とは
　マンションの屋上とか外壁などの将来の修繕工事のために、入居者が毎月積み立てていくのが修繕積立金です。
　実はうちの事務所のある建物も現在修繕中です。
　だいたい、修繕積立金は、分譲した業者さんが最初は安く設定していることが多いようです。新しいうちは安いというのはわからないでもないのですが、将来値上げするときに困るようです。

■ガイドライン
　最初に設定した月額が低く、工事費が不足してしまうというケースがあったりするので、国土交通省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を今年の4月に発表しました。
　そこで積立金の額の目安を示しています。
　一例ですが、専有床面積が80㎡のマンション（10階建て、建築延床面積8000平方メートル）の場合、修繕積立金の目安額は月1万1200～2万1200円（平均1万6160円）になります。
　金額は専有床面積に比例するので、40㎡なら半分にという感じです。
　ガイドラインでは、個別ケースではいろいろなケースが想定されるため、マンションの建築延床面積や階数でわけて、調査した事例の大部分が収まるような幅として金額を示しています。

■実際は
　ガイドラインでは、目安額は、専有床面積1㎡につき月140～265円の積立金を支払うべきと考え算出していますが、平成21年のリクルートが行った調査によると、実際の新築マンションの修繕積立金の当初設定額は、平均で1㎡あたり月95.4円となっているようです。
　やっぱり低いということです。

■積立方
　積立方法は、①均等に積み立てていくもの、②段階増額積立方式がありますが、ほとんどの新築マンションでは段階増額積立方式のようです。
　
■結果として
　何十年にわたり毎月支払うお金なので、わずかな増額でも家計に大きな影響を及ぼしますが、そもそも増額されると認識して買うのが正しいのではないかと思います。

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