不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

今回は高松市塩江町安原上にある「不動の滝」です。

ということで、まずは滝のムービーで涼んでいただければ幸いです。



■場所
　住所は香川県高松市塩江町安原上ですが、香東川支流の北井谷川に懸かる滝です。
　場所は、国道193号線から県道30号線に入り約500ｍで滝の案内板に従って右の道に入ります。
　そこから更に400ｍ程進むと駐車場があって、そのすぐ向こうに滝が見えます。
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■滝は
　説明板を見ますと、高さ約40メートルと書かれているのですが、落差は25メートル程度ではないかと思われます。
　長さが約40メートルということでしょうか？
　５段になっていることから五重の滝とも言われているそうです。


（５段になっていますか？）


（というか滝以外ないので、ずっと滝の写真です。）

■不動って
　弘法大師がこの滝で修行していた時に不動明王が現れたことから、不動の滝と呼ばれているとのことです。
　ちなみに香川県自然記念物に指定されています。（地形が）


（子供連れとか、家族はいっぱい来ています。）

建築と鑑定とＩＴ活用

　鑑定評価の業界もかなりＩＴ化が進んでいますが、今回は建築と鑑定のＩＴ化について考えて見ましょう。

■ＣＡＤとか
　ＣＡＤ（Computer Aided Design）はもう普及し始めてかなりになりますが、出始めのころは、結構画期的であったことを記憶しています。
　１５年くらい前には、ゼネコンの設計部なんかにいくと、地籍図と法規制のデータを入力するとそこに建設できる最大の建物が出てくるという状況だったように記憶しています。
　土地家屋調査士さんも最近はＧＰＳが普及しており、あっという間に測量ができるように聞いています。

■建築
　建築でも結構ＣＡＤだけでなく、積算とか間取り図の作成とか構造計算とか今や普通のパソコンでもできるレベルにあり、それだけでなくフリーソフトでもそこそこできます。
　建築士さんに聞くと「昔は日陰定規というのがあって、日陰図はそれで書いていた」とのことで、けっこう習得するのが難しいわざなのだそうです。
　最近の間取り図のソフトなどは本当に素人でも使えます。それほどＩＴ化は進んでいるのです。

■ＢＩＭ
　最近ＢＩＭというものを知りました。ＢＩＭはBuilding Infomation Modelingで、３次元で建築設計を行うというものです。
　そもそも建築においては、大きく意匠、構造躯体、設備や電気、家具・什器という４つに分かれてモデルが作られているのですが、これが全て連動するというイメージなのです。
　大きなビルになれば図面が数千枚にもなるわけで、例えば図面のどこかを直すとどこかに不具合がでるなどというのは当たり前にあるわけです。
　具体的に言えば、空調ダクトなどを通せば、梁と重なるなどということがあるわけですが、このモデルではそれを回避することができるのです。全て連動するというのがＢＩＭなのです。
　また、すごいのは家具・什器まで連動し、それが３次元で、なおかつ、什器の品番や価格まで入っているということができるわけです。
　将来的な維持管理までできますので、建築の生産性が格段にアップすると言われています。

■鑑定では
　自動化という点から、昔、統計の多重回帰分析を用いて不動産の価格を求めるということをやったことがあります。（統計学を学んだことがある人は結構やったことがあるのではないかと思いますが）
　その時は、確かマンションで、駅からの距離、階数、方向、築年数など６〜７個の変数でやったように覚えていますが、結局、一定の式は導き出せませんでした。（当然６〜７個の変数では無理ですが）
　地域の名声・品位等は数値化しにくい、また、上下関係はわかるとしてもどれぐらいのウエイトかわからないなど人の判断に頼らざるを得ないという結論で終わりました。
　鑑定でも各種ソフトが出ています。パソコンもどんどん機能が進化していますから、そのうち、事例から勝手にソフトが価格を求める時代とかが来るかもしれません。
　

■宇高航路と北浜アリー（高松市玉藻町、高松市北浜町）

　今回は近くにある２つで宇高航路と北浜アリー（高松市玉藻町、高松市北浜町）を取り上げてみました。





■宇高航路
　つい先ごろ、宇高航路を運行する２社が同時に撤退を発表しました。
　その後、撤回され現状は運行されていますが、便数も減り、今後どうなるかが注目されています。
　当然ですが、瀬戸大橋ができるまでは船で本州に行っていたわけで、宇高連絡船やホーバークラフト、民間では今回の四国フェリー、宇高国道フェリーの他にも日通フェリーなどが営業していました。
　昔のイメージで言えば宇高国道フェリーは、テレビでも結構頻繁に宣伝しており「昼も夜も１９分毎」とか言っていたのが懐かしいものです。



（四国フェリー）


（宇高国道フェリー。もっと昔は派手だったような…。）

■北浜アリー
　北浜alleyと英語で書くそうです。
　alleyとは、裏通りとか小道とか路地とかいう意味です。
　元は倉庫で、複合商業施設として2000年にオープンしたものです。


（道路から）


（中のほうです。）

　WIKIPEDIAによれば、高松港を経由する貨物の一時保管場所として昭和初期に建設され、本四架橋の開通によりその役割を終えた古い倉庫群が「倉庫の現姿を残す」、「商業施設として再生する」、「文化的貢献を果たす」を基本理念として、一級建築士の井上雅子と地権者である農業協同組合・JA香川県により開発された施設とのことです。

　周辺の道路がきれいに整備されており、これからの季節に散歩に良いのではと思います。

（道路が整備されています。）


（樹木も。）


（説明看板。）

瀬戸大橋の開通により、船はなくなり、倉庫は商業施設へとなり、地域は変化していくわけです。


（これからの季節、散歩が良いでしょう。）

敷金、礼金ゼロ多発！！

ということで、今回は敷金礼金についてです。

■敷金礼金とは

　とりあえずそのままコピーしていますが

　敷金とは『家屋や土地の賃貸借に際して賃料の支払いやその他の賃貸借契約上の債務（たとえば借家人がその借家に損害をかけた場合の損害賠償債務）を担保する目的で借り主から貸し主に交付される金銭。この金額は、当事者間の契約によって定まり、とくに基準はないが、賃料月額の整数倍の金額とすることが多い。民法は、敷金の性質についてはなにも定めていないが、契約終了の際に借り主に債務不履行があればその額が当然に減額され、債務不履行がなければ全額が借り主に返還されるものと解されている。 』というもの。

　「債務の担保」がポイントです。

　礼金はちょっとやっかいです。

　礼金は、権利金とか一部には証拠金などと呼ばれています。

　これには４つの法的性格があるといわれています。
　　１．地代・家賃の一部の一括前払い
　　２．借地権・借家権に譲渡性を与えるため授受される場合
　　３．借地権・借家権そのものの対価として譲受人から譲渡人に支払われる場合
　　４．営業権（のれん）の対価として授受される場合
　　　　（たとえば、店舗の賃貸借で、地の利が良い場合とか）

　当然ですが、賃貸マンションなどの場合はほぼ１です。

■判例
　昨年８月に、京都府の賃貸マンションの元入居者が、更新料の返還を求めた裁判で、大阪高裁が更新料を徴収する法的な根拠はないとする判決を下し、更新料を返還するよう言い渡しました。
　あくまでも更新料で、地域によっては更新料がないところも多いのですが（高松はほぼありません）、家主にとってはそれなりの影響があったものと見られます。

■敷金・礼金は
　高松だけでなく、全国的に賃貸需要が落ちている中、前述の更新料無効の影響が敷金・礼金にまで波及してきているのではと言われています。
　大家さんにとって、更新料・敷金・礼金がなくなり、さらに退去時の畳や壁の減耗まで負担となれば、その痛手は大きいと思います。
　不動産投資自体が成り立たない時代になりつつあるようにさえ思われます。

■具体的には
　ということから高松でどの程度かという統計はないのですが、最近はホームページで検索ができるので、やってみました。
　Yahooで「高松　不動産　賃貸」とするとトップページに松野不動産さんのHPが出ますので、こちらで検証させていただきました。

　最寄り駅：三条　８４件（敷金礼金ゼロ、保証人なし１件）
　最寄り駅：仏生山　６４件（同１０件）
　地域を指定しないと３５件

　少しずつ増えてきていると見てよいのでしょうか？

　大手の（全国チェーンの）企業の社宅担当者に聞いたところ都会地ほど、多くなってきているといってましたので、間違いなく広がってきてるようです。