不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

今回は高松市西植田町の「神村の湧水」です。

■菅沢町って？
　西植田町の南に菅沢町というところがあります。高松の方でもどこにあるのか知らないと思います。ちなみに読み方は“スゲザワチョウ”です。旧高松市の最も南にあり、香川町より南です。何で菅沢町の話をするのかと言いますと、神村の湧水に行くためには塩江町から菅沢町を通って行くのが行きやすいからです。
　場所のイメージがつかみにくいので、２００３年頃の地図をつけておきます。



■湧水
　香川県は昔から水不足で困っています。（今年もちょっとやばいですけど）
　それでも山の中にはおいしい湧水があります。「神村（かみむら）の湧水」です。いろいろなところに出かけると後でインターネットで調べることができる世の中になっていますが、ここについてはあまり情報がありません。おいしい湧水としての紹介がほとんどです。
　不動さんがなぜあるのかとかちょっと疑問もありました。

『神村の湧水』の看板です。


こんな感じです。


不動さんです。

■汲んでみた
　湧水は２箇所から出ており、ホースがあります。誰かが、砂とかを漉すために不織布みたいなものをつけてくれていました。
　けっこう水はたくさん出ており、ポリタンク（２４リットル）が１０分くらいかと思います。
　あまり冷たくはありませんが、どんどんと汲みに来る方がいます。

１０分くらいかと。不織布がついてました。


どんどん車が来ます。

■西植田展望台
　湧水からやや菅沢町のほうへ行った所に、展望台があります。高松方面を展望するようになっているのですが、草が生い茂って見えません。残念。

展望台です。


残念ながら見えません。


木苺がいっぱいありました。

　明日７月１日は路線価の発表の日ですので、ちょっと路線価について書いてみましょう。

■発表の日
　いきなりですが、ちょっと前（調べてみると２００７年）までは８月１日に発表されていたのですが、昨年から７月１日になっています。この１カ月は何だったのでしょうか。やっぱり、電子化が進んだので早くなったのでしょうかね。

■そもそも路線価とは
　路線価とは、あちらこちらのホームページにも書いてある通りではありますが、相続税や贈与税を計算するときに、土地の価額（評価額）を算出する基準となる価額のことです。
　ついでながらいわゆる倍率表も併せて公表されます。
　その名の通り、路線（道路）ごとに定められ、その道路に面する標準的な宅地の１平米当たりの価額を千円単位で表しています。
　ちなみに、地価税にも使われていましたが、地価税は１９９８年から凍結されています。

■路線価による財産評価
　ある道路の路線価が100千円（10万円）だとすると、その道路に面した100平米の宅地の評価額は「10万円×100平米」で1000万円となります
　実際の評価額の計算では、その土地の奥行きや形状などに応じた補正率をかけて算出します。

■価格水準
　前にも書いたことがありますが、路線価は、毎年１月１日の価格で、地価公示の８０％程度を目処に国税局長が定めることになっています。

■決定方法
　国税庁のホームページに通達がありますが、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。）ごとに設定します。
　売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額（不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。）、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とするとされています。
　ここに鑑定士がやる根拠があるわけです。

■増減
　路線価は実は香川県では例えば香川町などでは減っているのですが、全国的にみれば地域によっては増えているところもあるそうです。
　国税局単位で方針が違うのでしょうか。

今回は丸亀市飯山町東坂元の「飯山総合運動公園」です。

　この公園は、香川県の西、いわゆる西讃では桜で有名な公園です。ちょっと遅くなりましたが、桜の花の写真とともにご紹介します。



■運動公園
　運動公園としては、体育館、テニスコート、多目的広場、ちびっこ広場、水辺の広場、文化の広場、ふれあい広場、遊歩道等があります。総面積9.4haのよくあると言ったら怒られるかもしれませんが、総合運動公園施設になっています。
　


（とういことでサッカーコートをバックに桜です）

■ちびっこ広場
　ちびっこ広場の桜が一番きれいで、ここでたくさんの人がお花見をしていました。
　この広場には、子どもが遊べる遊具類があって、すべり台とかジャングルジム（ロープ型）とかがあります。広場自体が丘のようになって斜めになっており、ボールで遊んでいる子ども達はちょっと苦しそうでした。
　バーベキュー施設もあります。



（満開まであと少し）



（最近香川県内でよく見るロープ型ジャングルジム。落ちにくいのでしょうか？）

■遊歩道・アスレチック
　園内を散歩するための遊歩道とアスレチック施設もあります。
　遊歩道は散歩にはちょうど良く、小高い山もあり、頂上からは向こうに「飯野山」が見えます。「飯野山」は新日本百名山にも選ばれており、「讃岐富士」と呼ばれる円錐形のきれいな山です。
　ちょうど良い運動になります。



（丘の上からの写真です。）



（わかりにくいのですが、右下がアスレチックのスタート。）



（讃岐富士。どうです？きれいですね。）

■古墳
　丘かと思っていると古墳なんかもありまして、歴史的なところもあるようです。
　周りを探してみたのですが、あまり説明らしきものがありませんでした。



（これ古墳です。）



（説明ですが・・・。）

■桃
　ちなみに飯山の特産品は桃です。公園の入り口には、「ピーチハウスはんざん」という店があります。　
　これから夏に向けて桃のおいしい季節になります。



（桃の花も隣の畑で見れます。）



（関係ないのですが、車止めについていた「鳥」。）

日経新聞２００９年３月１７日に、次のような記事がありました。

　「担保不動産売却、抵当権１位同意で可能、取引活性化へ自民が法案」です。

　ちょっと細かく見てみますと、ポイントはこんな感じです。
１．「任意売却」を進めやすくする法案であること
２．担保不動産を、競売にかけずに所有者の意思で売却額などを決める
３．買い手が見つかった場合に抵当権１位の者が同意すれば、他の担保権者が
　（１）１カ月以内に競売の実施を求める
　（２）５％以上高い価格での買い取り先を見つける
　がない限りすべての抵当権を外せる仕組み。

　メリットは、
１．金融機関側は、競売と比べ任意売却は売却価格が高く期間も短いため、速く処理できる
２．後順位の抵当権者が抵当権をはずすための同意について高額な金額を請求することを回避できる
　とありました。

　少し前にも「明るい競売プロジェクト」とかが話題になっており、この時は弁護士会に“めちゃくちゃ”にやられていました。
　そもそも、この時の弁護士会の意見にも、競売に持ち込まれてもほぼ半年くらいで処理が済んでいるという統計があり、制度を新設してまで必要なのかとありました。

　競売に持ち込むのが遅れるにはそれなりの理由が存在するはずですので、競売だと時間がかかるというのは、短絡的ではないかとも思えるわけです。

　また、基本的に時間がかかれば価値が下落するという考え方のようですが、ちょっと前なら上昇局面もあったわけで（都会地では）、かならずしも下落ばかりとは限らないと思います。
　
　冷静に考えると速く処理するという観点は、債務者保護ではなく、金融機関保護なんですね。

　ところで、抵当権１位の人はどうやって同意するのでしょうか？やっぱりここは鑑定の需要があるのでしょうか？
　ほとんどは金融機関でしょうから、やはり株主の目も気になるわけで、鑑定士としては、競売が無くなっても、そちらから側の仕事はあるのでしょうか？

　また、債務者（売主）側にも適正かどうかを見極める需要はあるかもしれませんが、お金が払えないから競売なので、鑑定の依頼にはつながらないかもしれませんね。

　ということで、適当に考えてみましたが、記事には『今国会に議員立法で提出する方針だ。』とありましたが、どうなったんでしょうか？（また調べておきます。）