不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

今回は定期借地権について考えて見ます。

■定期借地権とは
　契約期限が来たときに契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことを言います。
　契約期間の延長がなく、立退料の請求もできません。
　イメージでまとめるとこんな感じです。
　　・一般定期借地権　−　契約期間が50年以上
　　・事業用定期借地権　−　契約期間10年以上50年以下で事業用
　　・建物譲渡特約付き定期借地権　−　契約期間30年以上で建物つきで土地を返還できる
　平成２０年の改正で期間が変更となりました。

■メリットデメリット
　一般的に言われている点は次の通りです。
　メリット
　　１．土地代の２０〜３０％程度の保証金で済むため、資金計画にゆとりができる。
　　　　また、土地を購入するより、広い土地を借りることができる。
　　２．保証金も契約期間終了時には全額返還される。
　　３．相続、転売、賃貸も普通にできる。
　　４．増改築なども普通にできる。
　　５．いつでも解約できる。
　デメリット
　　１．契約期間終了時に（通常５０〜５１年後）更地にして返還しなければならない。解体費用がそのとき必要になってくる。
　　２．転売は可能といっても、中古市場が未整備であるため、どのような条件で転売できるか、今の時点では予測不可能。
　　３．通常、契約時に建築物を住宅とする場合がほとんどであるため、将来、街区の変化で店舗をしたいなどの用途変更ができないことがある。
　　４．当然だが、地代を払い続けなければならない。
　本質は、所有が得か、借りるのが得かという議論になります。

■香川県には
　で、今回は定期借地権の解説ではありませんで、香川県でどうかということでしたので、実例をインターネットで探してみました。
　何と、ほとんどありません。
　というのは、丸亀町の再開発の上にあるマンション（定期借地権つき分譲マンション）ぐらいのようです。
　後、松野不動産さんのHPに、賃貸用の定期借地権住宅がありました。月１１万円くらいで貸せるような設定ですので、年収１３２万円として、定期借地権住宅が権利金込み１３００万円くらいなら表面１０％の投資物件となるわけです。地代が必要となりますので、ネットの賃料では推定７〜８％でしょうけれども戸建の賃貸は比較的人気があるため（子供がいるとマンションとかハイツは騒ぐので気になるため）、そこそこ固いのだろうと思われます。
　分譲マンションの１室に投資するより管理費・修繕積立金が不要かもしれません。（オーナーとしての修繕費は当然必要でしょうけれども）

■まとめ
　かつては、ミサワホームやよんてつ不動産さんがやっていたように記憶していますが、やはり土地価格の安い香川県ではあまり普及していませんでしたという結論でした。

建築と鑑定とＩＴ活用

　鑑定評価の業界もかなりＩＴ化が進んでいますが、今回は建築と鑑定のＩＴ化について考えて見ましょう。

■ＣＡＤとか
　ＣＡＤ（Computer Aided Design）はもう普及し始めてかなりになりますが、出始めのころは、結構画期的であったことを記憶しています。
　１５年くらい前には、ゼネコンの設計部なんかにいくと、地籍図と法規制のデータを入力するとそこに建設できる最大の建物が出てくるという状況だったように記憶しています。
　土地家屋調査士さんも最近はＧＰＳが普及しており、あっという間に測量ができるように聞いています。

■建築
　建築でも結構ＣＡＤだけでなく、積算とか間取り図の作成とか構造計算とか今や普通のパソコンでもできるレベルにあり、それだけでなくフリーソフトでもそこそこできます。
　建築士さんに聞くと「昔は日陰定規というのがあって、日陰図はそれで書いていた」とのことで、けっこう習得するのが難しいわざなのだそうです。
　最近の間取り図のソフトなどは本当に素人でも使えます。それほどＩＴ化は進んでいるのです。

■ＢＩＭ
　最近ＢＩＭというものを知りました。ＢＩＭはBuilding Infomation Modelingで、３次元で建築設計を行うというものです。
　そもそも建築においては、大きく意匠、構造躯体、設備や電気、家具・什器という４つに分かれてモデルが作られているのですが、これが全て連動するというイメージなのです。
　大きなビルになれば図面が数千枚にもなるわけで、例えば図面のどこかを直すとどこかに不具合がでるなどというのは当たり前にあるわけです。
　具体的に言えば、空調ダクトなどを通せば、梁と重なるなどということがあるわけですが、このモデルではそれを回避することができるのです。全て連動するというのがＢＩＭなのです。
　また、すごいのは家具・什器まで連動し、それが３次元で、なおかつ、什器の品番や価格まで入っているということができるわけです。
　将来的な維持管理までできますので、建築の生産性が格段にアップすると言われています。

■鑑定では
　自動化という点から、昔、統計の多重回帰分析を用いて不動産の価格を求めるということをやったことがあります。（統計学を学んだことがある人は結構やったことがあるのではないかと思いますが）
　その時は、確かマンションで、駅からの距離、階数、方向、築年数など６〜７個の変数でやったように覚えていますが、結局、一定の式は導き出せませんでした。（当然６〜７個の変数では無理ですが）
　地域の名声・品位等は数値化しにくい、また、上下関係はわかるとしてもどれぐらいのウエイトかわからないなど人の判断に頼らざるを得ないという結論で終わりました。
　鑑定でも各種ソフトが出ています。パソコンもどんどん機能が進化していますから、そのうち、事例から勝手にソフトが価格を求める時代とかが来るかもしれません。
　

敷金、礼金ゼロ多発！！

ということで、今回は敷金礼金についてです。

■敷金礼金とは

　とりあえずそのままコピーしていますが

　敷金とは『家屋や土地の賃貸借に際して賃料の支払いやその他の賃貸借契約上の債務（たとえば借家人がその借家に損害をかけた場合の損害賠償債務）を担保する目的で借り主から貸し主に交付される金銭。この金額は、当事者間の契約によって定まり、とくに基準はないが、賃料月額の整数倍の金額とすることが多い。民法は、敷金の性質についてはなにも定めていないが、契約終了の際に借り主に債務不履行があればその額が当然に減額され、債務不履行がなければ全額が借り主に返還されるものと解されている。 』というもの。

　「債務の担保」がポイントです。

　礼金はちょっとやっかいです。

　礼金は、権利金とか一部には証拠金などと呼ばれています。

　これには４つの法的性格があるといわれています。
　　１．地代・家賃の一部の一括前払い
　　２．借地権・借家権に譲渡性を与えるため授受される場合
　　３．借地権・借家権そのものの対価として譲受人から譲渡人に支払われる場合
　　４．営業権（のれん）の対価として授受される場合
　　　　（たとえば、店舗の賃貸借で、地の利が良い場合とか）

　当然ですが、賃貸マンションなどの場合はほぼ１です。

■判例
　昨年８月に、京都府の賃貸マンションの元入居者が、更新料の返還を求めた裁判で、大阪高裁が更新料を徴収する法的な根拠はないとする判決を下し、更新料を返還するよう言い渡しました。
　あくまでも更新料で、地域によっては更新料がないところも多いのですが（高松はほぼありません）、家主にとってはそれなりの影響があったものと見られます。

■敷金・礼金は
　高松だけでなく、全国的に賃貸需要が落ちている中、前述の更新料無効の影響が敷金・礼金にまで波及してきているのではと言われています。
　大家さんにとって、更新料・敷金・礼金がなくなり、さらに退去時の畳や壁の減耗まで負担となれば、その痛手は大きいと思います。
　不動産投資自体が成り立たない時代になりつつあるようにさえ思われます。

■具体的には
　ということから高松でどの程度かという統計はないのですが、最近はホームページで検索ができるので、やってみました。
　Yahooで「高松　不動産　賃貸」とするとトップページに松野不動産さんのHPが出ますので、こちらで検証させていただきました。

　最寄り駅：三条　８４件（敷金礼金ゼロ、保証人なし１件）
　最寄り駅：仏生山　６４件（同１０件）
　地域を指定しないと３５件

　少しずつ増えてきていると見てよいのでしょうか？

　大手の（全国チェーンの）企業の社宅担当者に聞いたところ都会地ほど、多くなってきているといってましたので、間違いなく広がってきてるようです。　

ハウジングライフプランナーと移住・住みかえ支援制度

■資格
　ハウジングライフプランナーという資格があります。
　一般社団法人移住・住みかえ支援機構というところの認定資格だそうです。
　Housing Life Plannerだそうで（典型的な和製英語）で、住まいに関するアドバイザーであるハウジングプランナーと、人生設計に関するアドバイザーであるライフプランナーを一体化したということだそうです。
　HPの解説によれば、『移住・住みかえ支援制度の利用者に対する制度説明や、住宅や住まいかたを軸とした人生設計に関するアドバイスを行う専門家を認定する資格』だそうです。

■移住・住みかえ支援制度
　移住・住みかえ支援制度のキャッチフレーズは「マイホームの終身借上げで、シニアの移住・住み替えと夢を応援します。」ということです。
　「マイホーム借上げ制度」という制度により、50才以上のマイホームを最長で終身にわたって借上げて転貸し、安定した賃料収入を保証する制度です。
　これにより自宅を売却することなく住みかえや老後の資金として活用することが期待できるというものです。
　また、家を借りたい側の人には、敷金･礼金がないなど、優良な住宅をリーズナブルな家賃で提供するというもの。
　例えば子どもが成長して、部屋が余るなど、ライフスタイルに合わなくなったシニアの家を、有効に活用することで、家を貸したい方と借りたい方の双方にメリットの生まれる制度だそうです。

■貸す人のメリット（HPより）
・JTIがマイホームを最長で終身借上げ、 安定した家賃収入を保証します。
・マイホームがもうひとつの｢年金｣に なります。
・入居者との契約期間が3年単位なので、 マイホームに戻ることも可能です。
・家を長持ちさせるメンテナンス費用を、 家賃収入でまかなうこともできます。

■借りる人のメリット（HPより）
・良質な住宅を、相場より安い家賃で借りられます。
・敷金や礼金の必要がありません。（契約時の仲介手数料は必要となります。）
・壁紙など、一定の改修が可能です。
・3年ごとに優先して再契約ができます。

■物件
　今現在、ここを見てください。
　http://www.jt-i.jp/rent/bukken/index.html　今日（２月２７日）で中国四国で１件です。

■まとめ
　まだまだ、これからの制度ではありますが、最初のハウジングライフプランナーとの関係は良くわからないのですが・・・