不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

Ｊリート低迷、今がチャンス！？

　この前、産経新聞の記事でおもしろいものを発見しました。

　『Ｊリート低迷、時価が純資産割りこむ「異常事態」』

　上場リートの時価総額が、昨年の昨年７月以降、組み込まれている不動産の資産価値を合わせた実際の純資産総額を下回る状態が続いているというものです。
　つまり、単純に言えば、リートが破綻しても損しないということです。今時点で清算すればお金があまる（厳密に言えば、劣後投資家に返すのでしょうが）ということになるわけです。

　リートの仕組みは、下記の通りで、市場で売っている部分は図で言えば「出資」つまり、投資口のところになります。結果として投資口のところの市場価値が下がりすぎて、資産（左側）の価値を割り込んだということです。

　具体的な数字で純資産の総額は昨年１１月末で３兆９７６９億円。これに対し、リートの取引価格から算出した時価総額は２兆２３７９億円だそうですから、１兆６０００億円程度があまっていることになります。

　このようなことになったのには、当然不動産市場の低迷もあろうかと思いますが、２つのポイントがあると思います。

１．リートの破綻
　そもそもリートはどのような状態になった時に破たんするのかということです。
　上記、リートの仕組み図で言えば、仮に不動産価値が下落しても、キャッシュフローさえ減らなければ投資口に対して配当することは可能なはずです。
　昨年１０月の「ニューシティ・レジデンス投資法人」が、上場リートとして初めて破綻した時の理由は、資金繰りのような報道でしたが、それで破綻するなら、今ほとんどのリートが資金繰りに窮しているはずなので、すべて危ないということになります。

２．売却ルールの徹底と母体との関係
　そもそもＪリートには設立母体があり、そことの取引において業務改善命令を受けているところがいくつかあります。つまり、不明朗な価格での売買があったということです。
　その結果、Ｊリートの信頼がなくなっているのは事実ではないかと思います。
　また、最近では、母体の株価に併せてＪリートの価格が下がっており、母体との関係を投資家が重視しています。ということは、独立していないということなのでしょうか。
　実際、先月破綻したクリードの投資法人は、売却ルールを変更しており、資金繰りのためなら売却できるともとれるような文言が追加されています。ニュースリリースされていますので、ご確認ください。

　そのような市場を受けて、今日現在リートの予定利回りは、
　　・日本レジデンシャル投資法人 48.57%
　　・日本コマーシャル投資法人 33.02%
　　・プロスペクト・レジデンシャル投資法人 28.94%
　　・クリード・オフィス投資法人 28.55%
　　・ラサール　ジャパン投資法人 26.68%
　となっています。
　母体の影響をかなり受けています。
　でも、母体がしっかりした（多分ですけど）、森ビルとかオリックスのでも20％近いものもあったりするので、そこをどう判断するかでしょうか。

　不動産は、景気に左右されて大変なのですが（鑑定も）、ある面Ｊリートは今がチャンスかもしれません。