不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

８月１１日早朝、静岡県中部で震度６弱の地震が発生しました。
今回の地震では東海道新幹線や東名高速など東西の大動脈へのダメージが阪神大震災ほどではなかったもののかなり大きかったように思います。
東海地震発生の悪夢が頭をよぎった人も多かったのではないでしょうか。
被災された皆様に心からお見舞い申し上げます。

さて、今回は地震に関連があることということでＰＭＬです。

■ＰＭＬとは
一般には地震ＰＭＬと言われています。
ＰＭＬとは「Probable Maximum Loss」の略で、予想最大損失額のことを言います。
定義はいろいろとありますがWikipediaにあるものが最も一般的に言われているようです。
・建物の使用期間中で予想される最大規模の地震（再現期間475年相当＝50年間で10％を超える確率）に対して予想される最大の物的損失額（90％非超過確率という）の、再調達費に対する割合をいう。ただし、これは広く使用されている定義ではなく、今のところ、地震PMLに統一された明確な定義は無い。（Wikipediaより）

■どこで
　一般的ではないこのＰＭＬはどこで利用されているかといえば、主にエンジニアリングレポートです。
　エンジニアリングレポート、略してＥＲとは不動産投資などで対象不動産の状況を把握するためにおこなう、対象不動産のデュー・デリジェンスです。
　一般的には
　　・物的調査
　　・法的調査
　　・経済的調査
　を行いますが、これらのうち（業者によって異なりますが）、主に物的調査を報告書にまとめたものをエンジニアリングレポートと言っています。
　物的調査では、立地、管理、遵法性、建築物の仕上・構造、設備の劣化状況、耐震性能、有害物含有状況、土壌汚染等を調べます。併せて再調達価格、修繕費用、地震による損失額（ＰＭＬ）などの経済的要素についての言及されるのが一般的です。
　証券化の場合にはどれくらいから地震保険を付保するのが一般的かというと一概に決まっているわけではないのですが、１５％超くらいと言われています。（ただ、当然PMLの高い物件は証券化に向いていないとも言えます。あえて保険をつけて証券化することをしないことも多いかと。）

■ＰＭＬを計算するには
　なかなか個人で計算するわけにはいかないので、Wikipediaにも数千円でとありますが、リンクが切れているのでここで６千円で計算してもらえます。
　http://dds.mothers-auction.net/dds/guide/ra/pml.aspx

■損失には
　地震による損失には、物的なものと経済的なものがあり、一般的には営業損失などを含まない物的な損失であるとされています。
　実際に阪神大震災などでは、対象建物はＯＫでも隣接不動産からの被害があったようなケースや、物的な被害を修繕しようにも地域全部が修繕を要求するため修繕が遅れることによる営業損失など単純な物的損失以上のものがあったように思われます。
　つまり、皆さんも思っていると思いますが、どこで発生するかが予知できないのと同様に、地震というものはやはり起きてみないとわからないということなのでしょうか。（だから保険があるとも・・・）
　ちなみに地震の揺れやすさマップがここにあります。
　http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/