不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

更新料は無効か！？

　８月に大阪高裁で、賃貸マンションの更新料を徴収する法的な根拠はないということで、元入居者に既に支払っていた更新料を返すような判決がでました。
　今回はこれについて考えて見ます。

■更新料とは？
　そもそも更新料とは何でしょうか？
　AllAboutによりますと、以下のように書いてあります。

　更新料とは、借地または借家期限が満了し、
　契約の更新をするために、借主から貸主へ
　授受される一時金のこと。
　借地については、原則として法定更新され
　ることが多く、法律上は更新料を払う義務
　はない。また、貸主にも請求する権利はな
　い。が、昭和30年代の初めころから、東京、
　横浜など関東の大都市を中心に更新料を払
　う習慣が生まれ、全国に広まった。
　借家、賃貸アパート・マンションでも、関
　東地方は更新料を払うのが一般的だが、そ
　うでない地方もある。

　地方により、払う払わないという性質のあるものです。

■借主有利の判決では
　この判決は、京都地裁により貸主に更新料の返還が命じられた時のものですが、こういう理由だそうです。

　　・更新料は、更新後に実際に賃貸住宅を使用した
　　　期間の長さに関わらず支払われるもののため、
　　　使用期間の対価である賃料の一部とはいえない
　　・また、入居者が特約の趣旨を明確に説明された
　　　うえで合意しない限り、
　　　賃借人の利益を一方的に害することになるため、
　　　消費者契約法上無効である

　消費者契約法の問題もあるということです。

　消費者契約法は、消費者と事業者間の契約で情報の質や量、交渉力の格差を考慮し、消費者の利益を守るために2001年4月に施行されたものです。
　情報の質や量は確かに借主に不利かもしれませんが、最近で言えば、地方では交渉力については、家主の方が不利なケースもあるのではないかとも思いますが。

■貸主有利の判決では
　貸主有利の判決も当然あります。
　
　　・更新料は賃料の前払いとしての性質を持っている。
　　・賃借権の強化の性質を持っている。
　　・消費者契約法の違反についても更新料が過大な金額ではなく、
　　　この更新料の約定が原告に不測の損害、不利益をもたらすものではないことから、
　　　違反ではない。

　鑑定評価では賃料の前払いでしょうか。

■ということで
　全国で１００万戸といわれる賃貸物件について今後どうなるかが注目されます。
　実際、Ｊリート所有物件などの鑑定評価でも更新料は収入項目として見込まれており、現物不動産に投資している投資家のみならず、Ｊリート市場にも影響する可能性があります。
　サブリースなどでも管理会社が更新料を受け取るケースが多いようですが、家賃保証・サブリースというビジネスが成り立たないことも考えられます。
　ある雑誌では、弁護士や司法書士が過払い請求の次の儲けにと狙っているとも書いてありました。
　何にせよ最高裁の判断しだいでは大変なことになることが想定されます。