不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

敷金、礼金ゼロ多発！！

ということで、今回は敷金礼金についてです。

■敷金礼金とは

　とりあえずそのままコピーしていますが

　敷金とは『家屋や土地の賃貸借に際して賃料の支払いやその他の賃貸借契約上の債務（たとえば借家人がその借家に損害をかけた場合の損害賠償債務）を担保する目的で借り主から貸し主に交付される金銭。この金額は、当事者間の契約によって定まり、とくに基準はないが、賃料月額の整数倍の金額とすることが多い。民法は、敷金の性質についてはなにも定めていないが、契約終了の際に借り主に債務不履行があればその額が当然に減額され、債務不履行がなければ全額が借り主に返還されるものと解されている。 』というもの。

　「債務の担保」がポイントです。

　礼金はちょっとやっかいです。

　礼金は、権利金とか一部には証拠金などと呼ばれています。

　これには４つの法的性格があるといわれています。
　　１．地代・家賃の一部の一括前払い
　　２．借地権・借家権に譲渡性を与えるため授受される場合
　　３．借地権・借家権そのものの対価として譲受人から譲渡人に支払われる場合
　　４．営業権（のれん）の対価として授受される場合
　　　　（たとえば、店舗の賃貸借で、地の利が良い場合とか）

　当然ですが、賃貸マンションなどの場合はほぼ１です。

■判例
　昨年８月に、京都府の賃貸マンションの元入居者が、更新料の返還を求めた裁判で、大阪高裁が更新料を徴収する法的な根拠はないとする判決を下し、更新料を返還するよう言い渡しました。
　あくまでも更新料で、地域によっては更新料がないところも多いのですが（高松はほぼありません）、家主にとってはそれなりの影響があったものと見られます。

■敷金・礼金は
　高松だけでなく、全国的に賃貸需要が落ちている中、前述の更新料無効の影響が敷金・礼金にまで波及してきているのではと言われています。
　大家さんにとって、更新料・敷金・礼金がなくなり、さらに退去時の畳や壁の減耗まで負担となれば、その痛手は大きいと思います。
　不動産投資自体が成り立たない時代になりつつあるようにさえ思われます。

■具体的には
　ということから高松でどの程度かという統計はないのですが、最近はホームページで検索ができるので、やってみました。
　Yahooで「高松　不動産　賃貸」とするとトップページに松野不動産さんのHPが出ますので、こちらで検証させていただきました。

　最寄り駅：三条　８４件（敷金礼金ゼロ、保証人なし１件）
　最寄り駅：仏生山　６４件（同１０件）
　地域を指定しないと３５件

　少しずつ増えてきていると見てよいのでしょうか？

　大手の（全国チェーンの）企業の社宅担当者に聞いたところ都会地ほど、多くなってきているといってましたので、間違いなく広がってきてるようです。