不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

建築と鑑定とＩＴ活用

　鑑定評価の業界もかなりＩＴ化が進んでいますが、今回は建築と鑑定のＩＴ化について考えて見ましょう。

■ＣＡＤとか
　ＣＡＤ（Computer Aided Design）はもう普及し始めてかなりになりますが、出始めのころは、結構画期的であったことを記憶しています。
　１５年くらい前には、ゼネコンの設計部なんかにいくと、地籍図と法規制のデータを入力するとそこに建設できる最大の建物が出てくるという状況だったように記憶しています。
　土地家屋調査士さんも最近はＧＰＳが普及しており、あっという間に測量ができるように聞いています。

■建築
　建築でも結構ＣＡＤだけでなく、積算とか間取り図の作成とか構造計算とか今や普通のパソコンでもできるレベルにあり、それだけでなくフリーソフトでもそこそこできます。
　建築士さんに聞くと「昔は日陰定規というのがあって、日陰図はそれで書いていた」とのことで、けっこう習得するのが難しいわざなのだそうです。
　最近の間取り図のソフトなどは本当に素人でも使えます。それほどＩＴ化は進んでいるのです。

■ＢＩＭ
　最近ＢＩＭというものを知りました。ＢＩＭはBuilding Infomation Modelingで、３次元で建築設計を行うというものです。
　そもそも建築においては、大きく意匠、構造躯体、設備や電気、家具・什器という４つに分かれてモデルが作られているのですが、これが全て連動するというイメージなのです。
　大きなビルになれば図面が数千枚にもなるわけで、例えば図面のどこかを直すとどこかに不具合がでるなどというのは当たり前にあるわけです。
　具体的に言えば、空調ダクトなどを通せば、梁と重なるなどということがあるわけですが、このモデルではそれを回避することができるのです。全て連動するというのがＢＩＭなのです。
　また、すごいのは家具・什器まで連動し、それが３次元で、なおかつ、什器の品番や価格まで入っているということができるわけです。
　将来的な維持管理までできますので、建築の生産性が格段にアップすると言われています。

■鑑定では
　自動化という点から、昔、統計の多重回帰分析を用いて不動産の価格を求めるということをやったことがあります。（統計学を学んだことがある人は結構やったことがあるのではないかと思いますが）
　その時は、確かマンションで、駅からの距離、階数、方向、築年数など６〜７個の変数でやったように覚えていますが、結局、一定の式は導き出せませんでした。（当然６〜７個の変数では無理ですが）
　地域の名声・品位等は数値化しにくい、また、上下関係はわかるとしてもどれぐらいのウエイトかわからないなど人の判断に頼らざるを得ないという結論で終わりました。
　鑑定でも各種ソフトが出ています。パソコンもどんどん機能が進化していますから、そのうち、事例から勝手にソフトが価格を求める時代とかが来るかもしれません。