不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

今回は「物の価値」というテーマでいきましょう。
不動産の『鑑定評価』とはそもそも何でしょうか。インターネットの辞書（ｇｏｏ辞書、http://dictionary.goo.ne.jp/）で検索して見たところ、以下のように書いてあります。

●【鑑定】 かんてい
（名）スル
（1）科学的な分析や専門的な知識によって判断・評価すること。美術・骨董（こつとう）品の良否や真贋（しんがん）の判断、不動産の評価などにいう。目利き。「刀剣を―する」
（2）判断すること。また、その判断。「相対（あいたい）間男ではないかと僕は―するが/怪談牡丹灯籠（円朝）」
（3）〔法〕 訴訟において、裁判官の判断を補助するため、裁判所が指名した学識経験者に専門的知識・判断を報告させることを目的とした証拠調べ手続き。

●【評価】 ひょうか
（名）スル
（1）物の善悪・美醜などを考え、価値を定めること。「死後に学説の―が高まった」
（2）品物の値段を定めること。また、その値段。「土地の―が年々上がる」「―額」
（3）物の値打ちを認めてほめること。「―できる内容の本」

ということで、分析してみると『専門的な知識によって判断し、品物の値段を定めること』となるのかと思います。

　不動産の鑑定評価を行なうにあたっての価格の概念については、「不動産鑑定評価基準」（鑑定評価をあたって基準とすべきもの）に以下のようなくだりがあります。

　『不動産の現実の取引価格等は、取引等の必要に応じて個別的に形成されるのが通常であり、しかもそれは個別的な事情に左右されがちのものであって、不動産は適正な価格を形成する市場を持つことが困難であり、したがって、不動産の適正な価格については専門家としての不動産鑑定士等の鑑定評価活動が必要となるものである。』とか、
　『正常価格とは、市場性を有する不動産について、合理的な市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。この場合において、合理的な市場とは、市場統制等がない公開の市場で、需要者及び供給者が売り急ぎ、買い進み等特別の動機によらないで行動する市場をいう。』というように書いてあります。

　この『合理的な市場で』というところが現実の鑑定評価では難しいところです。

　例えば、昔、私が鑑定評価した時にこんな話しがあります。
　ある住宅を評価した時のことです。その家はかなり、バブルな感じの家で当時ある金融機関の担保に提供するための評価でした。
　さて、そこでの話しはこうです。
　私は、評価する立場として、一応一部屋ずつ確認しながら、間取り図を作成していました。
　所有者は、私についてきながら、
　　「これ、この柱、ええ柱なんや〜。」
　　「これ、ほら、大理石やで、すごいやろう。」
　　「ほらほら、風呂、これ桧、どう。」と。
　このような場合、どのように評価すれば良いのでしょうか。ケースバイケースで考える必要はありますが、その時の私は、高い素材については、考慮しなかったと思います。あくまでも「合理的な市場」と「担保のため」という２つの理由でそうしました。

　つまり、ある人にとっては価値のあるもの、思い入れの強いものでも、市場で流通するようになれば合理的な人々の集まりの市場では、価値はない場合もあるということではないでしょうか。
　不動産の価格は、費用性、市場性、収益性の３つを考慮して決定されます。このケースでは、費用性に重点を置きすぎということです。

　最近、日本では（別に日本だけではないか？）、Ｇ−Ｓ●ＯＣＫとか古いジーンズとかプレミア価格のつくものが多いように思います。市場性だけで買って、後々、冷静になったときに『あれっ？』と思うことになった人もいるのではないでしょうか。

　それほど、『物の価値』は難しいということでした。