不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

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不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

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2001.08.01 Wednesday

　前回、「物の価値」でしたので、今回はいろいろなところから発表される土地の価格について考えましょう。

●路線価とは
　まずは、「路線価」です。平成１３年の「路線価及び評価倍率」（以下「路線価」）が８月３日に発表されました。この路線価とは一体何でしょうか？この路線価とは「相続税及び贈与税の課税における土地等の評価額の基準となる」価格なのです。
　土地の価格は、多様な要因で決まります。ある面では、人の判断によるところもあります。私達、不動産鑑定士は、中立・公正に評価を行ないますが、土地の価格の決定はかなりの資料を必要とし、やはり難しいものです。
　税金を徴収する側では、この難しい作業に代わって、一定の基準を示し、人の判断を入れない方式で機械的に簡単に計算できる方式を考えました。これが、「財産評価基準」と呼ばれ、路線価から、土地の価格を一定の計算式で算定する方法なのです。これにより、計算は簡単になった反面、やはりこの計算式だけでは対応できないと考えられる土地も存在します。
　特に、路線価は１月１日現在の土地価格ですが、その年の１２月３１日にお亡くなりになった場合でも、１月１日現在の土地価格を用います。まだまだ、土地の下落傾向があり、不動産の鑑定評価では、時点修正の概念をもって１年間の下落率を計算しますが、「財産評価基準」では行ないません。路線価は時価の８０％を前提としているものの、２０％以上下落した場合には、高い価格で相続での申告を行なうことになる訳です。
　それだけでなく、形状の悪い土地の補正率とかも現実よりはあまいところがあると考えられます。このような場合には、是非「不動産の鑑定評価」を用いて申告をしましょう。

●地価公示、地価調査
　新聞なんかでは、「公示地価」とか「基準地価」とかと書いてあります。
　「地価公示」は、毎年１回標準地（ある地点）の正常な価格を公示して、皆さんの土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共事業用地の取得価格算定の規準としたりして、適正な地価の形成に寄与することを目的としてます。
　「地価調査」は、これと半年ずらして、都道府県が公示していると考えてもらえば良いと思います。
　これらの価格にはそれぞれ、次のような効力があります。
①鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準としなければなりません。
②土地を収用することができる事業を行う場合の収用価格も上記①と同じです。
③地価公示の対象区域内において土地の取引を行う場合は、公示価格を指標として取引を行うように努めなければなりません。
④地方公共団体等の取引も同様です。
⑤相続税評価及び固定資産税評価についても同様です。
　こうやって見ると、全てがこの価格から始まりますが、ちなみにこれも不動産鑑定士の仕事です。

●固定資産税評価額
　今度は、市町村税である「固定資産税」の基準となる価格です。
　固定資産税評価額は国が定めた「固定資産評価基準」に基づいて市町村が決定します。評価額は原則として３年ごとに見直し、評価替えが行われます。
　固定資産税評価額を知りたいときは、市町村の税務課（名前はいろいろあります。）で固定資産課税台帳を閲覧できます。市町村によっては、本人か本人の委任状のある人しか閲覧できないところがありますので注意してください。
　相続税の申告などで必要なときは、評価額の証明書を発行してくれます。
　固定資産税と都市計画税の税額を通知するため、毎年４月ごろに納税通知書が送られてきます。納税通知書には、課税標準額、税率、税額が記載されており、課税標準額に税率を乗じると税額になります。この課税標準額というのは税金の対象となる金額のことです。課税標準額は、基本的には固定資産税評価額と同額ですが、住宅用地の特例などの軽減措置の適用や負担調整がある場合には、異なる金額になります。

●価格のバランスは
　さて、こうなるとどれが正しいのかということですが、基本的にはどれも正しいのです。
　公的評価の一元化により、基本的には全て地価公示を中心として決められています。したがって、価格の時期とバランスは以下の通りとなっています。
　・路線価
　　　１月１日現在の価格：時価の８０％程度
　・公示価格
　　　１月１日現在の価格：時価と等しい
　・地価調査
　　　７月１日現在の価格：時価と等しい
　・固定資産税評価額
　　　１月１日現在の価格：時価の７０％程度

　ところで、皆さんは自分の住んでいるところがいくらになっているか知っていますか？ぜひ一度確認してみてください。

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