不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

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不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

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2002.05.01 Wednesday

　２００３年度にはいわゆる「土壌汚染対策法」が施行される予定になっています。今回は、この土壌汚染と鑑定評価の関わりについて考えて見たいと思います。
　
●土壌汚染とは
　土壌汚染とは当たり前のようですが、「土壌」が「汚染」されることです。土壌汚染により、物質の循環や、生態系の循環に悪影響を与えるということが問題になるわけです。
　土壌汚染により、直接的には汚染土壌の直接摂取、地下水やそこで生育した農作物を摂取することでの被害、また間接的には、農作物の生育阻害等による生活環境への影響があげられます。
　農用地の土壌汚染については、昭和４５年に「農用地の土壌の汚染防止等に関する法律」が制定されていますが、その他の汚染については、最近の工場跡地などの住宅への転用に伴う調査や、自治体による地下水の監視の強化などにより、重金属、揮発性有機化合物等での汚染が顕在化してきています。
　環境省による調査結果でも、高水準で推移しているようです。

●リスクはどこに？
　①直接摂取
　有害物質を含有する汚染土壌を直接摂取（摂食または皮膚接触・吸収）する可能性があります。
　②地下水等の摂取
　土壌からの有害物質の溶出による周辺地下水の汚染による場合があります。

●把握は？
　有害物質を扱ったことのある工場・事業場については、用途の変更時には調査するべきだと考えますが、法の概念の中では、「すべての場合に調査を行うことの義務付けは過重な負担を求める」とされており「適切でない」とされています。

●鑑定評価では？
　さて、現実に「鑑定評価」ではどうすべきでしょうか？
　鑑定協会の部会でも検討されているようですが、本来は汚染があれば、かなり土地価格は下がりますし、場合によっては土地価格より浄化費用のほうが高くなるケースもあると思います。実際にそのようなケースをニュース等で見たことがあります。
　実際に調べて見ないとわからないものとしては、他に、文化財保護法による「埋蔵文化財包蔵地」があります。これとおなじように考えるのが現状では良いのかと思います。文化財も掘ってみてもし、遺跡とかでると実際の工事にとりかかるまでにかなり時間を要したりして、土地価格に影響するケースがあります。
　したがって、私的見解ですが、法律施行後は、
　①調査をする（別費用）
　②調査をしていないと明記
　③その土地の歴史を調査し、可能性の有無を明記（難しいか？）
等になるのかと思います。

　まあ、もう少し時間がありますので、いろいろ考えたいと思います。

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