不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

不動産鑑定士 西哲夫のホームページ

不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

1 / 1

2002.08.13 Tuesday

今回は高齢化と不動産の問題について検討してみます。

●平均寿命と老後の関係
　第１９回生命表によると、日本人の平均寿命（０歳における平均余命）は、男性７８．０７歳、女性で８４．９３歳になっています。男性で５３．５％、女性は７５．３％が８０歳まで生きる計算となっています。当然、世界一です。
　ということは、通常の平均的な退職年齢は６０歳ぐらいですので、それ以後の約２０年間をどうにかして生活していかなければならなくなります。
　現実的には、総務省の発表している「家計調査月報」の平成１３年調査によると、高齢無職世帯の家計支出では、支出合計が２７９，１３４円なのに対し、実収入では２３６，２８８円と４２，８４６円も不足が出ています。
　さらに、この実収入の内、年金等の社会保障給付が約８５％となっていますが、年金は平成１１年の制度改正により、少しずつ支給年齢が引き上げられ、昭和３６年４月２日以降の生まれの人では、完全に６５歳からの支給になるようになっています。
　このように、最近ではいわゆる「長生きするリスク」が存在します。

●不動産問題への法律の対応は？
　不動産にも同じように「長生きするリスク」が存在しますが、これについて解決を目指したのが『高齢者の居住の安定確保に関する法律』です。
　住宅について一般的に考えて見ましょう。
①不動産の寿命
　持ち家の取得は４０代が最も多いといわれています。しかし、仮に平均である８０歳程度まで生きるとした場合に、４０年は建物の寿命が必要となります。木造でも、鉄骨でもこれは厳しい状況ではないでしょうか。右肩あがりの経済のもとでは、最初は中古、次はマンション、最後は一戸建てというようなステップアップが可能でしたが、最近ではやはり無理でしょう。不動産の維持管理が重要になってきます。
②賃貸の困難性
　高齢者になると、賃貸物件が借りにくくなります。賃貸オーナー側としては、家賃はきちんと払ってもらえるのだろうか、死んだりしないだろうか、などいろいろと心配事がでてきます。結果として、「それなら貸さない」となるのでしょう。

『高齢者の居住の安定確保に関する法律』は平成１３年４月６日公布の法律で最近になってようやく対応した物件が見られるようになりました。この法律では、
１．民間活力を活用した高齢者向けの賃貸住宅の供給促進
　高齢者に対するバリアフリーな賃貸住宅を供給しようというもの。
２．高齢者が円滑に入居し、安心して生活できる賃貸住宅市場の整備
　賃貸物件を借りやすくしようというもの
３．高齢者自らによる持家のバリアフリー化の推進
　持ち家についてもバリアフリーを進めようというもの

　高齢化社会に向けて、リバースモーゲージその他まだまだ制度の面では進めていかなければならないものがたくさんあります。

　賃貸市場はこれから飽和していくと見られるので、将来的には古い賃貸物件ストックが高齢者を対象とする賃貸向けに転換していく必要があるのでしょう。

| - | - | 鑑定日記 | TOP↑ |

<< August 2002 >>