不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

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不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

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2002.10.15 Tuesday

私もマンション住まいですが、今回はマンション建替え関係の法律について検討してみます。

●マンションの価格
　マンションも土地価格の下落や建設価格の下落にあわせ、かなり下がりました。
　しかし、最近の（今月の）日経新聞の記事によりますと
『東京都心で中古マンションの価格が上昇に転じている。不動産情報の東京カンテイの調査で、都心六区で一戸平均価格と坪単価が上がり始めた。特に中央区、港区、渋谷区で上昇傾向が明らかだ。一方、千代田区や新宿区ではまだ下げ止まっていない。同じ都心部でも明暗が出てきている。』
　などと、都心の一等地では上昇しているところもあるようです。これが全国へとなるとなかなか先の話かなと思います。

●マンション建替え法
　「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律」が６月１９日に公布されました。１２月には施行される予定となっています。
　「マンションは管理を買え」などと言われ、「マンション管理適正化推進法」により、マンション管理士、管理業務主任者などが創設され、適正な管理に基づき、資産価値を保全する体制が整備されました。
　しかし、現実的に我国にマンションは累積約４００万戸あり、居住者は１０００万人を超えています。１９６０年代に建築されたものはもう４０年近く経過しており、「適正な維持管理」だけでは無理がある物件もでてきているのが現状ではないでしょうか。
このような中、「適正な管理」と両立して「建て替え」を促進させようというのが、今回の法律の趣旨となっているようです。

●この法律のポイントは
１．「マンション建替え組合」の設立
マンションの所有者は、建替え決議後に、定款と事業計画を決定し、認可（都道府県知事）により、法人格を持つマンション建替え組合を設立することができます。法人格を持つ組合を設立することで、銀行や建設業者等と一括交渉ができるようになります。

２．権利変換手続き
　権利変換とは「従前の権利」を「従後の権利」に置き換えるというものです。本来は、再建にあたって建物を取壊せば、それに付従する権利は消滅しますが、この権利変換という方式により、再建マンションについていくことになるのです。所有権、抵当権もついていきます。したがって、今までよりは円滑な以降が可能となると見られます。

３．買取・売渡請求
建替えに合意しない区分所有者の権利については、建替え組合が時価で買い取る請求と、区分所有者が時価で売り渡す請求を、双方に認めることしました。しかし、最終的には全員の一致が必要となります。

４．補助
建替えの工事代金について国が補助する予定となっています。資金援助を盛り込んでいるという点においては、かなり進歩したといえるのではないでしょうか。

　以上のようなポイントがあり、スムーズな建替えを目指すわけですが、現実には今までの建替え事例は１００件にも満たないそうです。
　実際の居住者にとってみれば、最近住み始めたという人から、もう転居しようと思っていたという人まで、いろいろな状況の人がいるわけで、最終的にはそれら全員の意思統一が必要なわけです。少なからず調整が必要となるでしょう。
　また、スムーズな建替え移行するためには、やはり事前の意思形成が重要で、そのためには
① マンション管理士、管理業務主任者による適正な管理
② 管理の一環としての建替え
という流れが重要となるでしょう。
資金援助が盛り込まれたものの、もう一工夫が欲しいという感じは否めません。

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