不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

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不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

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2002.12.16 Monday

最近、新聞記事で「リバース・モーゲージ」の普及について書いてありました。今回はリバースモーゲージについてちょっと考えてみましょう。

●裕福なお年寄り
　ここ数週間のうちにテレビで、今の６０歳以降（６５歳だったか？）の人達というのはお金をたくさん持っているという番組を見ました。最近は長引く景気低迷の影響で給料やボーナスも減額となっており、リストラだの退職金減額だのお金に関することは引下げの方向になっています。しかし、その年代の人は何とか無事にリタイアしており、裕福なのだという話しでした。
　ただ、実際には景気後退の影響を受け、そんな「裕福」なんてことはないという人も当然に多いと思います。そこで登場したのが、自宅を担保にお金を借りるというイメージの「リバースモーゲージ」です。

●仕組み
　今回お話しするリバースモーゲージは、自宅を担保に老後資金を調達しましょうというイメージです。日本語では「逆抵当融資」などと呼ばれています。インターネットで調べてみますと、この制度は１９８１年に東京都武蔵野市が初めて導入し、その後、都市部の地方自治体を中心に広がり、２０弱の自治体が実施しているが、全国的に利用は低迷しているようです。
　その仕組みとしては、
　①相続人の同意を得て、金融機関へ不動産担保（自宅）の差し入れ
　②金融機関は融資元本及び利息相当額を融資
　③融資期間終了後、担保不動産の売却で融資元利金を金融機関に返済
　　（融資期間終了後又は死亡、転居時）
となります。
　通常のローンと逆のパターンとなることから「リバース」モーゲージと呼ばれています。

●メリットデメリット
　住み慣れた地域・わが家で、安心して暮らし続けることが可能で、また、自宅を担保にすれば借入はできますが定額の返済が大変という点から、制度としては良い制度です。
　しかし一方で、融資金額が担保評価額に近づき、また、評価額以上になると当然融資が受けられなくなるリスクが存在します。担保不足になった場合、返済猶予や負債の肩代わりなどの救済措置を講じる自治体もありますが、基本的な仕組みとしては新規融資が凍結されるうえ、それまでの融資元利の返済を迫られるようです。担保不動産の下落リスクと長生きするリスクが存在するのです。

●実際には？
　ちなみに、神戸市のパンフレットでは、次のような条件で以下のように試算しています。
▼対象者＝市内在住。６５歳以上の一人暮らしかおおむね６０歳以上の配偶者との二人暮らしの人。
　融資について、法律上推定される相続人全員の同意が得られ、そのうち２人の連帯保証が得られる人
▼担保物件の条件＝お住まいの持ち家で、敷地の土地（マンションの場合は土地持ち分）の評価額がおおむね２，０００万円以上。抵当権などの所有権を制限する権利が設定されておらず独立して売却可能なもの
▼融資限度額＝担保となる土地評価額の７０％
▼融資期間＝平均余命までの期間以上で利用者が設定（途中で変更可）
▼融資月額＝融資額・期間に応じて算定される範囲内で利用者が設定
▼利用料金＝毎年年間融資額の１％

＜利用例＞
　７０歳男性・持ち家（土地評価額２，０００万円）の場合。利率３．５％
　融資限度額１，４００万円
　融資期間（本人が設定）１５年（簡易生命表による平均余命１３．８７年）
　毎月の融資額　約６１，０００円（約７３万円）

●比較検討
それでは、このケースと個人年金（終身年金）とではどちらが有利かを大雑把に考えてみましょう。
１．不動産条件
　土地２０００万円、建物３００万円、合計２３００万円とします。
２．年金年額
　①リバースモーゲージ
　　融資限度額１４００万円（土地評価額の７０％）、利率３．５％
　　融資期間１５年
　　年金額７３万円
　②不動産売却し（２３００万円）、売却代金により個人年金へ加入（６０歳）
　　１４００万円を個人年金へ（某カタカナ生保）、残額９００万円
　　５年保証期間付き終身年金へ加入
　　年金額７３万円
３．比較
　１と２はどこが違うのでしょうか？考えてみましょう。
　１は１５年以上生きるリスクを抱えます。
　２は長生きリスクはありませんが、家を売却しなければなりません。しかし、９００万円が手元に残ります。仮に２３００万円を全て個人年金にまわせば年金額は１２０万円になります。例えば、ここから家賃６万円を支払えば、手元に残るお金は６０万円になります。
　
　結果、どちらが良いかは難しいことになります。
　リバースモーゲージの最大のメリットの「そこに住みたい」というニーズをかなえるかどうかではないかと思われます。
　そこで私が提案したい新たな制度として、
　　①高齢者の住宅買取り機構　→　そのまま賃貸
　　②死ぬまで（または空くまで）賃貸
　　③売却代金の税金（譲渡益課税）免除
　というのはいかがかと思いますがどうでしょうか？

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