不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

　暑い夏も近づいていますが、今回のテーマは屋上緑化です。

●そもそも
　近年平均気温は上昇しています。子供のころに比べても、エアコンを使わないとがまんできないくらいの温度になっています。（自分がわがままになったせいもあるでしょうけど・・・）
　それは、皆さんご存知の通りで、人工排熱や二酸化炭素などの排出が増加したものです。ここ１００年で、地球全体の年平均気温が約０．６℃、日本の大都市で２〜３℃上昇していることからも明らかです。こうした気温の上昇は、都市におけるヒートアイランド現象、地球規模での地球温暖化といった環境問題として指摘されています。

●ヒートアイランド現象とは
　都市化の進展に伴い、コンクリートやアスファルト等の地表面被覆の増加と緑地の減少とともに、空調機器や自動車からの排熱が増加することにより、都市部の気温が郊外に比較して高くなるものとされています。
　これにより、夏季には、熱帯夜の増加や昼間の高温化とそれに伴う熱中症等の健康影響があります。
　夏だけかと思いきや、冬季には、都市域の高温化により発生する上昇気流が逆転層に遮られて生じる混合層（ダストドーム）の形成が指摘されており、都市特有の「熱大気汚染」と言えます。また、この現象は、大都市に限られたものではなく、高温域の分布が周辺部にも拡大するとともに、中小都市においても見られるようになってきているようです。

●屋上緑化とは
　屋上緑化とは、ヒートアイランド対策として高層マンションやビルの屋上に庭園などを設け、植物で覆うことを言います。
　下記にあるように義務付けが進み、需要拡大に合わせ、この屋上緑化には参入企業が増えているようです。

●緑化の義務付け
　東京都では５月から都の進める再開発事業で屋上面積の６０％以上の緑化を決めました。
　また、先ごろの新聞記事では
　国土交通省は都市部の緑化を進めるため、大規模ビル建設時に緑化区域の設置を義務付ける。敷地の２０％程度を最低限とし、緑化面積に応じてビルの容積率を割り増し、固定資産税の軽減も検討する。都市環境の改善やヒートアイランド現象の緩和に向けて、都市緑化を総合的に進める新法を制定する。公園と民間施設を一体開発し、地域振興につなげる制度も創設する。
　国交省は都市緑地保全法と都市公園法を統合し、来年の通常国会に「都市公園緑地法案」（仮称）を提出する方針。２００５年度の施行をめざす。
　現行法では緑地の保全や敷地内の空地の確保を義務付ける規定はあるが、都市の緑地を増やすための規制はない。緑化は地上でも屋上でもよい。
　緑化義務で開発者の負担は増すが、最低限の２０％分だけの緑化の場合でも容積率を現在より割り増し、緑化の比率が高ければさらに割増率を上乗せする。緑化が広い施設には固定資産税の軽減などを国税庁と調整、助成措置も検討する。
　現在でも開発地の一部を一般開放する公開空地を設けた場合などで容積率を割り増す制度がある。例えば丸の内ビルディング（東京）の場合、容積率を１０００％から１４００％超に上積みしている。
　東京２３区の緑に覆われている率は２２％だが、丸の内・大手町のオフィス街は３％にすぎない。緑地不足はヒートアイランド現象を加速し、都市の機能を低下させかねない。公有地の緑化だけでは不十分と判断した。都市部に限らず、全国一律に緑化義務を課す可能性もある。
　公園と民間施設を一体整備できる「立体公園制度」も導入する。現行法は公園を単独で整備し、公園は地下でさえ鉄道や水道管など公共的な構築物しか建設できない。新法は公園と民間施設の「相乗り」を認め、商業施設の屋上などを公立公園にすることもできる。
　例えば、空洞化が進む地方都市の中心市街地などで、百貨店撤退後の空き店舗を自治体と企業が共同開発し、地下から５階までを民間の商業施設や駐車場、屋上を公園として一体整備できるようになる。公園整備をテコに、市街地の再開発がしやすくなる仕組みだ。
　となっており、今後緑化は進めていく方向が出されています。


　涼しくなるのは良いのですが、この技術はなかなか難しいようで、また、コスト増加にもなります。
　しかし、地球的規模で考えることが重要でしょう。また、単年度の投資コストでは高くなると思いますが、冷暖房効率が良くなればそのビル自体の収支は長期的には得をすることになるのでしょう。