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不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

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2003.12.21 Sunday

今回は「抵当権消滅請求制度」について考えて見ます。

●そもそも
　そもそも抵当権消滅請求制度は民法が滌除制度から改正されたものです。
　滌除とは債権者側の担保物件を処理する方法と言われています。
　「滌除」とは、債権者（金融機関）からではなく、債務者の側から担保物件を売りに出す方法と考えることができるでしょう。金融機関からの申立が「競売」ですが、債務者側が合法的に処理するのが、この「滌除」です。ナニワ金融道などでも登場した制度です。

　よくある誤解に、
　「債務者または抵当権設定者であるＡが、ある不動産を第三者のＢに売却し、Ｂから滌除してもらうことで、自分の債権者Ｃ銀行に対する債務も消滅するのでは？」

これはハッキリと誤解です。

Ｂは滌除権者で、債権者（抵当権者）であるＣ銀行に対し滌除の通知をする。
　　↓
Ｃ銀行がこの通知から１ヶ月以内に、増額競売の申立をしなければ、滌除が確定。
　　↓
このケースでは、Ｂがその金額を弁済すれば、抵当権は消滅する。よってＢの取得した不動産は、抵当権の存在しないものになる。
　　↓
Ａの債務は、Ｃ銀行が弁済を受けた限度で減少する。しかし、残りがあれば、これが消滅するわけではなく、無担保債権として残る。
（抵当権の実行による配当の場合と同じ関係ですね）
滌除は債務者Ａにとって、有利な制度というわけではありません。

●消滅請求制度とは
　では何が変わったのか、大きく２つを下記に示します。（ほかにも変更点はありますが。）
①　増加競売・増加買取義務の廃止
　　滌除制度では、抵当権者が滌除の申出を断る場合、増加競売を申立てる必要があり、１割増で競落する人がいない場合、自分が買受人にならなければなりませんでした。
　抵当権消滅請求制度では、抵当権者は、第三取得者から抵当権消滅請求がなされた場合、普通の競売を申し立てればよく、競落してくれる人がいなくても、自分で不動産を買取らなくても良いということになりました。
　抵当権消滅請求制度では、競落してくれる人がいない場合、抵当権消滅の金額を調整の上、再度抵当権消滅請求（抵当権消滅請求→普通の競売）が繰り返されることになります。

②　競売申立時期の見直し
　　滌除制度では、抵当権者は、第三取得者から滌除の申出を受けた場合、１ヶ月以内に競売の申立をしないと承諾したものとみなされていました。
　抵当権消滅請求制度では、上記期間が２カ月の期間となりました。
　これによって、抵当権者は、抵当不動産の時価等の価格、落札の見通分析などをより調査でき、抵当権消滅請求を承諾するか、拒絶して競売の申立を判断することができます。

　以上のように、抵当権者側に配慮された内容となっています。

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