不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

今、香川県では地元企業ががんばっています。

地元企業ではないですが、昨日から映画「ＵＤＯＮ」が全国公開されており、うどんブームが去って（一段落して）“うどん観光客”の減った香川県にちょっと良い風が吹いています。


　（首都圏の電車の中吊りはこんな感じだそうです。）
また、映画のロケ地がきちんと公開されたら見に行ってみましょう。

で、今回はどこかと言えば丸亀市綾歌町の「せとうち夢虫館」です。

■地元企業
最初に、地元企業ががんばっていますと書きましたが、せとうち夢虫館は香川県の有名企業「日プラ」さんが中心となって運営されています。
この日プラさんは、世界的にも有名な企業で、水族館などで利用される水槽の「アクリルパネル」を作っている会社です。沖縄の美ら海
水族館とか北海道の旭山動物園などいわゆる世界一のところをプロデュースしている企業です。
ついでながら、つい先日の新聞で屋島山上水族館も引き受けると出ていました。「地元企業ががんばる」とはこのことです。
もっと言えば、屋島に世界一の何かが登場するのではないかとちょっと期待しています。

■せとうち夢虫館
この夢虫館は「ＮＥＷレオマワールド」内あります。（ちなみにレオマワールドも地元企業です。）
その昔、旧レオマワールドの時には「大西美術館」だったと記憶しています。
中には、およそ６００種類、１万点以上の昆虫の標本が展示されていて、ジオラマでは、ドーム状になった下から、生きているように迫力がある昆虫の標本を見ることができます。
また、「森の宝石」といわれるモルフォ蝶を並べたタワーなど素晴らしいものが多くあります。当然ですが、生きたカブトムシやくわがたもおり、係りの方が子供たちに解説していました。



　（建物の正面玄関です。）



　（建物の壁面でカブトムシとくわがたが戦っています。）



　（標本が山のようにあります。）



　（生きた昆虫も当然のように見ることができます。）

■生きた蝶
別館には（やんばるの森というらしい）、生きた蝶が飛んでいます。
これは沖縄に生息する日本一大きな蝶、オオゴマダラだそうです。ちょっと幼虫などもいて気持ち悪いところもありますが、勉強になると思います。



　（オオゴマダラ。）

■アクリルパネル
建物の中では、多くの標本とともに映像も流れていますが、２００インチのスクリーンは圧巻です。実はこのスクリーンもアクリルパネルだそうで、後ろからプロジェクターで投影するのだそうです。
この技術はサンポート高松内にもあります。意識してみるとすごい技術です。



　（アクリルパネルを利用したスクリーン。後ろから投影できるのがすごい。）

■不動産鑑定評価書に助成金！！
７月１５日の四国新聞に次のようなニュースがありました。四国新聞は共同通信社系列ですから、一応全国ニュースです。でも、日経とか他の新聞では見かけませんでした。（見落としたかな？）

■不動産証券化専門家育成へ
国土交通省は１５日（７月です）、不動産を証券の形で投資家に売る不動産証券化市場を地方に拡大させるため、専門知識を持った不動産鑑定士などの人材を育成する計画を２００７年度からスタートさせることを決めた。５年間で１万人の証券化スペシャリスト育成を目指す。同年度予算要求に盛り込む方針。
ついでに、何と地方で証券化を実験的に行う場合などに、鑑定評価書に助成金を出す制度を検討中とのこと。

■証券化への地方での取り組み
証券化が現在大都市圏でかなり発達しており、地方でも、少しずつ出てきました。香川県では、過去のニュースによれば、穴吹興産さんやアーバンレックさんがプロパティマネージャーとして、また、レンダーとしては、香川銀行さん、百十四銀行さんと地方銀行でも取り組まれているようです。

■なぜ地方でなかなか証券化が進まないのか
まず、証券化に対しての大きな問題点は、器としてのＳＰＣに問題があります。一般的に利用されるのは、株式会社とか有限会社（最近では合同会社）と匿名組合を組み合わせた、いわゆるＫＫ＋ＴＫ、ＹＫ＋ＴＫ、ＧＫ＋ＴＫ方式といわれるものです。この形式を利用する場合には、不動産を一度信託会社に（信託銀行に）信託し、信託受益権を証券化対象資産とします。この場合に、信託銀行が地方の物件を受託したがらないという事情があります。地方物件は小振りで、小振りであっても大きくてもかかる手間は変わらないので、手数料の大きな大規模物件から優先されるのです。経済原則からいってもこれは当然のことです。また、地方には信託銀行支店が少ないというのもあります。
一方で、特定目的会社を利用するいわゆるＴＭＫ方式であってもそれをアレンジするアレンジャーは、やはり同じ手数なら大きいものから取り組み、大きな手数料を稼ぎたいというのは当然です。

■アレンジコスト
その他にも進まないのには理由があります。アレンジコストの問題です。アレンジコストには、鑑定評価書、エンジニアリングレポート、ドキュメント（契約書）、リーガルチェック、タックスチェックなど多様です。一般に鑑定評価書１物件１００万円、エンジニアリングレポート１物件１００万円、ドキュメント＋リーガルチェック１０００万円、その他１０００万円くらいで、２０００万円〜２５００万円は必要でしょうか。
地方物件なら２〜３億円が主流ですが、コストを乗せると１割くらい高くなる計算です。当然これは投資利回りに反映されるので、配当は少なくなります。

■その他
他にも、匿名組合の目論見書、仮に証券化されてもＳＰＣの会計コスト（相場は年間３００万円程度）など、コスト要因はいくらでもあります。通常、不動産賃貸業の経理関係一式を会計事務所に丸投げしても３００万円はちょっと高いのではないかと思います。（ＳＰＣの社長などとしてのコストも含まれてはいますが・・・）

■不動産鑑定評価書に助成金
不動産鑑定評価書に助成金というのは、初の試みで鑑定業界としてはすばらしいと思いますが、現実には上記の通り、他のコストの方がもっとかかっていますので、証券化に対する効果（費用の負担）という点ではあまり効果がないのではないかと考えています。
しかし、助成という点では初のケースですので国土交通省にがんばってほしいところです。