不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

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2006.12.30 Saturday

さて、今回は今年の最後を締めくくるビッグオープン「丸亀町壱番街」です。

■最初は
　新聞記事などを読みますと当初は９０年から研究されていたそうで、ようやくオープンとなった経緯を考えると、市街地再開発事業の難しさを考えさせられます。
　商店街では、同じく片原町でも開発が数年前に行われましたが、結果として集客力アップにつながっているとは考えにくい状況です。

（クリスマスの週末はすごい人手で、路上ライブもやっていました。）

■施設
　壱番街は、通りを挟む東館（地上８階・延べ床面積６,４４１㎡）と西館（地下１階地上１０階・同１０,１３４平米）で構成されており、高松で画期的なのは２～４階がデッキで連結しているという点です。１～４階は商業スペースで、ブランドや紀伊国屋書店のほか、開発前からあるお店など１９店が出店しています。

（右上には最終的にはドームがつくそうです。最近の商店街は視認性などの点からアーケードなしがはやりだとか・・・）

■画期的な運営方式
　画期的と言われているのは、壱番街では、「高松丸亀町壱番街」という会社が、地権者から５０年の定期借地契約で土地を借り、第３セクターの「高松丸亀町まちづくり会社」と共同で運営管理をするという形式を取っていること
　この運営方式を取ることで、最初に土地を取得する経費が必要なくなり、事業費を抑えることができ、また、地価に影響されず、家賃を設定できます。
　テナント家賃は売り上げと連動する仕組みを取っているそうです。
　定期借地を用いるとともに、商業施設部分は、共有で所有しており、入ってきた家賃は所有持分にて配分されるため、再開発でありがちな（区分所有にすることでありがちな）、権利変換にあたっての場所の取り合いや、空きテナントが出始めた頃に、テナント誘致のための家賃のダンピングが行われにくくなります。
　ただ、壱番街の周辺がどんどん開発されていけば、この競争は再開発ビル単位で行われることになります。

（デッキ部分です）

■地元
　テナントの顔ぶれをみるとやはり、再開発事業の難しさを感じます。どちらかと言えば、高級ブランド中心ですが、和菓子屋さんがあったり、電器屋さんがあったりするので、地元対策はかなり難しいのでしょう。
　テナントミックスという点からは今後周辺の開発の中でいろいろな業種が増えていくことが重要なのでしょう。
　電器屋さんという点から見れば実は商店街で電球を買おうと思えば、ダイソーくらいしかなくて、ダイソーにない電気製品はとても困ってしまうのでどうしても必要なのは間違いありません。
　他には、食料品も、スーパーなども本当は必要なのだと思います。

（奥が野田屋電機さんです。きれいすぎて入りにくいなんてことはないのかな（笑））

■今後
　今回のは丸亀町A街区だそうで、Gまであるのですが、成功を願うばかりです。
　ちなみに街中居住回帰が進めば商店街活性化も進むのかもしれません。

（上はマンション。引渡しはまだだとか。）

来年もどうぞよろしくお願いいたします。

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2006.12.30 Saturday

「不動産売買　企業に指針」とは？

「不動産売買　企業に指針」とは？
■指針とは？
　１２月２２日（金）の新聞を見ていますと、「不動産売買　企業に指針」という記事がありました。（ちなみに、四国新聞です。ということは、共同通信の記事かと思いますが・・・）要約するとこうです。

１．国土交通省では、企業の不動産売買・管理について、来春を目処に担当者の研修制度の整備を求める検討に入った。
２．REITなどの投資マネー以外の一般事業会社でも、安易な投資目的の不動産購入意欲を見せ始めている。
３．指針を通じて、安易な売買を抑え、バブルの再発を防ぎたい。
４．製造業、サービス業など一般事業会社に戦略的な不動産投資を浸透させることを狙う。
５．欧米などで導入されている不動産担当役員の設置など内部管理体制の確立も求める。
６．不動産管理の担当社員を対象とした民間資格制度の導入を検討。
７．CRE（企業不動産）研究会を発足し、検討を開始する。

■バブル
　バブルの考え方にはいろいろあって難しいとは思いますが、きっちり勉強のできた社員や役員がいれば安易な不動産投資が起こらないかといえばそうではないのではないでしょうか？
　ある面バブルは投資ではなく投機なわけで、対象が不動産であったというものだと思います。そういう点では、ここ１～２年は証券投資でバブッた企業もあったように聞いていますので、戦略的にと投機的には区別が難しいでしょうね。
　不動産担当役員の役割がよくわかりませんが、他の企業が儲けているのに儲けてなければ、何となく役割が果たせてないということにはならないのでしょうか？

■民間資格
　そもそも、国土交通省は、建設省時代に、不動産コンサルティング技能者という資格を作っているわけで、また、新しいものを作ろうということなのでしょうか。
　資格のイメージで言えば、不動産を中心として、税務とか幅広い分野のものが、不動産コンサルティング技能者で、税務を中心として不動産とか金融商品の分野のものがフィナンシャルプランナーのようで、今回できるのはどこにウエイトを置く資格なのかある面楽しみです。
　資格という点にだけこだわるのなら、宅建の資格をとれば良いのではないでしょうか？

■実効性
　新聞記事の中にもありますが、「ただ、どこまで実効が上がるか疑問視する声もある」が正論で、投機は皆が冷静な判断でなくなっているから起こるものではないでしょうか？
　どうせなら、不動産鑑定士を不動産顧問につけるというのはどうでしょうか？

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