不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

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不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

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2007.02.24 Saturday

さて今回は、旧陵南町滝宮の滝宮天満宮です。

■由来
　滝宮神社の東にあり、龍燈院の僧空澄が９４８（天暦２）年に前年京都に天満宮が創建されたことから、道真の霊を鎮めるために祠を建てたのが起源であると伝え、細川頼之・生駒氏の厚い帰依をうけてきたと伝えられているようです。

（本堂です。）

■受験といえば
　受験シーズンともなると「学問の神様」の菅公にあやかり、境内は合格祈願の絵馬があふれます。香川県に住んでいる人なら一度は行ったことがあるのではないでしょうか。

（やはりこれが大事）

（かなりの数の絵馬がつるされています）

■梅
　旧陵南町は、町花・町木が、菅公の故事にならって梅でした。
　天満宮境内には、本場福岡県の大宰府天満宮から贈られた「飛び梅」もあり、梅林が広がっています。
　ちなみに、十瓶（とかめ）山の南を東西に通る国道３２号の綾南バイパスの中央分離帯には、梅林ロードとして梅５８０本が植樹されており、きれいな花を咲かせています。

（表）

（すみません、今なら咲いていると思います・・・）

■滝宮の念仏踊り
　８月２５日には、道真が干ばつに苦しむ農民を救うために城山神社に７日間雨乞い祈願をしたところ大雨が降り、喜んで農民が踊ったことに始まるという念仏踊りがあります。
　雨の少ない香川県の雨乞い踊りの最大のものです。

受験生の皆さんがんばってください。

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2007.02.24 Saturday

ずさんな鑑定評価とは！？

■ずさんな鑑定評価
　今月の１５日の新聞に、不動産投信の会社に一部業務停止命令が出たという報道がされました。実際には、このように書いてありました。
　・グループ内のファンドが保有する不動産を系列ＲＥＩＴに割高な価格で取得させ、投資家の利益を損ねた。
　・資金の流入で過熱気味となり、不自然な取引が指摘されるＲＥＩＴ市場に警鐘を鳴らすことになりそうだ。
　・２００５年７月から０６年８月にかけて賃貸ビルなど３８物件を取得。
　・そのうち５物件でずさんな鑑定評価が見つかった。
　このような記事が出ると専門職業家としてやはり悲しくなります。

■具体的には
　５物件にずさんな鑑定評価書とありますが、昔からこのように鑑定評価書が悪者になるときは、だいたいパターンが決まっています。
　①開発法などでかなり無理な想定をする。結果として、有り得もしないような開発想定をしてしまう。
　②取引事例などで都合の良い事例のみを採用する。（高い場合も、低い場合もある。）
　などが主要なパターンでしょうか。
　物件としては、原野、ゴルフ場、広大地などが多かったように記憶しています。
　今回の記事によれば、
　①本来は得られない敷金を「収入」として計算したことで鑑定価格を実際より高くしている例があった。
　②テナントが入居して一定の期間は家賃をタダにする予定だったにもかかわらず、それを織り込まなかったため鑑定価格がかさ上げされていた。
　いずれも、きちんとした資料を不動産鑑定士に提出していなかったとのこと。
　今回はＲＥＩＴで取り扱う物件ですから、通常の建物及びその敷地の収益物件だと思いますので、結構珍しいケースでしょう。

■ずさんな
　ところでちょっと話がそれるのですが、文中の「ずさんな」とはどういうことでしょうか？
　辞書によれば、　
　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　【補説】古くは「ずざん」とも。宋の杜黙(ともく)の詩が多く律に合わなかったという故事による
　　①詩や文章に、典拠の確かでないことを書くこと。また、その詩文。
　　②物事がいいかげんで、誤りが多いこと。また、そのさま。
　　　　・ ―な工事
　　　　・ ―な計画
　〔派生〕 ――さ（名）
　　⇒「典拠」はちなみに
　　　「頼りにできる根拠。文献などにみえる、しっかりしたよりどころ。」だそうです。
　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　だそうです。
　ということは、今回の記事の「ずさんな」は、きちんとした資料を渡してなかったというところから、①の文章に「頼りにできる根拠の確かでないことを書いた」ということになるのでしょう。
　「いいかげん」や「誤りが多い」とは少しニュアンスが異なるわけです。

■資料の収集と整理
　鑑定評価基準によれば、
　資料の収集と整理は、鑑定評価の成果は、採用した資料によって左右されるものであるから、資料の収集及び整理は、鑑定評価の作業に活用し得るよう適切かつ合理的な計画に基づき、実地調査、聴聞、公的資料の確認等により的確に行うものとし、公正妥当を欠くようなことがあってはならない。
　とされています。
　また、鑑定評価の作業に活用するために必要にして十分な資料であるか否か、資料が信頼するに足りるものであるか否かについて考察しなければならない。
　とされています。
　資料の収集の限界も表示することになっています。

■結論として
　依頼者側か鑑定士側かどちらが悪いのかといえば、記事だけを見れば資料を全部提出していない依頼者側だと思いますが、不正取引に鑑定士が関与することがないように十分に気をつけなければいけないということです。

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