不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

　今回は東かがわ市引田にある安戸池とマーレリッコです。

■マーレリッコ
　マーレリッコとは、体験学習館と書いてありまして、子供向けの施設です。
　ちなみに「マーレリッコ」とはイタリア語で「豊かな海」という意味だそうです。



（マーレリッコの正面入り口です）

　館内は、瀬戸内海の魚とか、はまちのパズルとか、いわゆる瀬戸内海の水産業をテーマにしたものがいろいろとあります。１階のスクリーンは１５０インチでビデオ放映されており、結構お金のかかっている施設のように見えました。

　

（階段のあがったところにもいろいろと展示してあったりします）

　ほかにも、潜水艦の模型の先端に円形のアクリルスクリーンで海中の映像を写し、海中散策をしているように見えるものや、ぬいぐるみを釣る施設など、小さい子供でも遊べると思います。
　ちなみに入場料は１００円に変更になっていました。



（ちなみに、これが潜水艦ですが、結構大きいです）

　施設の池側にはいけすがあり、そこで餌を与えることができるようになっています。（有料２００円）
　で、いけすで鯛を釣ることができるのですが、本来だと５００円で一匹もって帰れるのですが、ちょうど水温が低くて鯛がいけすに入っていませんでした。（超過分は1kg1200円だそう）



（いけすです）



（いけすの模型。こんなかんじ）

■野網和三郎（のあみ・わさぶろう）
　昭和３年（１９２８年）に安戸池（あどいけ）ではまちの養殖を始めて成功させたのが野網和三郎（のあみ・わさぶろう）だそうです。その当時は、養殖といえばコイやうなぎなどの淡水魚ばかりで、海の魚はありえなかったようです。
　和三郎は三重県志摩水産学校で真珠養殖の話を勉強したことから、はまちの養殖に取り組んだそうで、結果として世界初の養殖に成功したのです。
　資料はマーレリッコの２階に展示してあり、勲章ももらっていることがわかりますが、佐藤栄作が総理大臣の時でした。
　ちなみに今年で８０年になります。
　引田ではブランドとして「ひけた鰤」だそうで、当然出世魚ですから、ここでは、モジャコ、ツバス、ハマチ、ブリだそうです。本当の（沖合いの）いけすは２５メートル四方、深さも２５メートルだそうです。



（資料がおいてあります）

■ワーサン・安戸池フィッシュフック
　マーレリッコの隣には、地域産物展示販売施設「ワーサン」（和三郎がそう呼ばれていた）、いわゆる釣堀「フィッシュフック」があります。ハマチ、カンパチ、ヒラマサ、タイが放流されるそうです。
　料金は、季節によるそうですが、１日・男性で５〜８千円です。もとは取れるのでしょうか？



（結構たくさんの方が釣っていました）


（ふぐが泳いでいますが見えますか？真ん中よりちょっと右上）


（安戸池は本当に池です・・・ヤフー地図より）

今回は、最近の証券化市場について書いてみます。

■資金調達
　昨年の夏のサブプライムローン問題の発覚以降、投資市場である証券化市場もかなり厳しくなっているようです。それと同時に現物での不動産投資市場もそれなりに厳しいようです。
　金融機関全体、かなり不動産に対しての融資を厳しくしているようです。
　つまり、『売りたい人がいる→買いたい人がいる→資金調達ができない→買えない→どうしても売りたいので安く売る』という悪循環に陥っています。
　金融機関側も、『安く売った事実→掛け目（売買価格に対する割合）を厳しく見る→融資申込みはあるが掛け目が低く貸せない』となって、両方から大変なことになっています。

■ＲＥＩＴ
　いわゆるＪリートも昨年の夏以降下がり続けており、一部のリートでは、増資予定を中止しているような状況です。
　ヤフーファイナンスなどで、配当状況を見てもらえればわかるのですが、
　　http://yahoo.japan-reit.com/page/dividend.html
　賃料は遅行性（大雑把に言えば、賃料は土地価格の上下に遅れて動くということ）もあるので、逆に言えば、配当は大きくなっており、今が底なら結構買いかもしれません。
　私募系の不動産投資ファンドは、レイコフというヘラクレス上場の不動産証券化アレンジャーや投資、投資顧問をやっていた企業が潰れたことを筆頭に、やはり、価格下落の影響をかなり受けているようです。
　ちなみに、レイコフは負債総額約４２６億円で、２００６年末からホテル開発事業を始めたが、開発後の売却先が確保できず資金繰りが悪化したと書かれていました。
　ホテルとか病院とかゴルフ場とか特殊なものはやはりマーケットが縮小しているので、さらに厳しいようです。（ちなみにレジデンシャル物件もあまりぱっとしないようですけど。）


■不動産の時価
　不動産の価格については、突然ですが、こういうことです。
【正常価格】
　正常価格とは、市場性を有する不動産について、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格をいう。
この場合において、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場とは、以下の条件を満たす市場をいう。
・市場参加者が自由意思に基づいて市場に参加し、参入、退出が自由であること。
なお、ここでいう市場参加者は、自己の利益を最大化するため次のような要件を満たすとともに、慎重かつ賢明に予測し、行動するものとする。
　　・売り急ぎ、買い進み等をもたらす特別な動機のないこと。
　　・対象不動産及び対象不動産が属する市場について取引を成立させるために必要となる通常の知識や情報を得ていること。
　　・取引を成立させるために通常必要と認められる労力、費用を費やしていること。
　　・対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断を行うこと。
　　・買主が通常の資金調達能力を有していること。
・取引形態が、市場参加者が制約されたり、売り急ぎ、買い進み等を誘引したりするような特別なものではないこと。
・対象不動産が相当の期間市場に公開されていること
　したがって、今の市場は売り急ぎ、買い進みの状況であり、資金調達にも問題があり、証券化マーケットではＳＰＣの精算期日が決まっているため、相当の期間などということができない正常価格の条件をとても満たすことができない状況となっているようです。

■結論
　今は正常価格がなりたたないマーケットになっています。（おそらく）