不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

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不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

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2008.10.24 Friday

高松市東部運動公園（高松市高松町）

今回は高松町にある東部運動公園です。

■厳しい中で
　四国新聞さんなどでもいろいろと話題に採り上げられています。
　詳細記事は↓をご覧ください。
　http://www.shikoku-np.co.jp/feature/tuiseki/251/index.htm
　当初計画では、総事業費３７５億円、総面積４７．２ヘクタール、２０２５年度全面オープンという県内最大の総合スポーツ公園だったようです。
　公共事業の妥当性を審議する県公共事業再評価委員会から見直しを迫られたというのが実情かと思います。
　記事にもありますが、厳しい財政状況の中、３７５億円も投入する必要があるのかというのは多くの意見ではないでしょうか。
　「プロ野球もＪリーグもＯＫ」だったようですが、四国アイランドリーグもかなり苦戦しているなかで、やはり無理な計画だったのでしょうか。

■実際は
　現地に行ってみると、やはりまだ開発途中のようです。
　ＨＰなどでも、大型バスが入れないとか、遠足で来るときは事前に連絡をとか、未整備が前面に出ています。
　それでも、実際にはクレー舗装グラウンド（サッカー、ソフトボール）、ゲートボール・フットサル場、トリム広場、児童遊具エリア、健康遊具エリアがあります。
　しかし、球技場ではなく普通の公園です。

（グランドらしきものはこの写真の右の緑のところと左の土のところだけです）

（開発中なのでこの先は入れません）

（管理棟です。日曜でしたが３人くらいいました。）

■子供向け
　子供用のトリム広場がありますが、ここには初めて見た「ザイルクライミング」というのがありました。ＨＰでは１１ｍもあるように書いてあり、子供がたくさん登っていたのですが、落ちたらケガするのではないかと思うほどの高さでした。
　せっかくなので、人が多そうな日曜日に寄ってみたせいもあり、トリム広場は、かなりにぎわっていました。

（恐るべし１１メートル）

■大人向け
　大人向けには、健康遊具エリアがあります。
　ストレッチ体操・ステップテスト・けんすい・棒とびこし・ふっきん台・垂直はしご・ジャンプタッッチ・へいこう棒・うんてい・へいきん台・ステップバランス・足のばしステーション・サイクルステーションがあります。
　最近整備された高松市内の公園には、このような大人向けの健康遊具があるところが多いのですが（太田第2区画整理地内とかにもあります）、結局、大人が健康のために使っているのはほとんど見たことがないように思います。ほとんど子供が遊んでいるように思うのですが、それなら最初から子供のための遊具を作ってあげたほうが良いのではと思いました。これも、無駄のひとつなのでしょうか。

（でも自然はいっぱいで、偶然にもバッタの脱皮がみれました。）

（マムシもいるそう。）

2008.10.24 Friday

続・建設業不動産業倒産相次ぐ～どうなる不動産！

続・建設業不動産業倒産相次ぐ～どうなる不動産！

　前回、建設業不動産業の倒産について書きました。アクセスログの検索キーワードを見たところ「建設業　倒産」「不動産業　倒産」というのがすごくヒットしていました。大変な時代になったものだと思います。

　さて、前回の続きになります。「他の業種にまで資金供給の影響が出なければ良いのですが」と書いたのですが、悪い勘はあたるもので、この期間中にリーマンブラザーズの破綻や日本では大和生命の破綻など、想像できないことが起きました。
　株価はあっさり１万円を割っており、通常だと株が下がれば債券が上がるのですが、大和生命破綻の日などは株も債券も下がるという状況になっていたということだそうで、そうすると現金で持っていたということなのでしょうか。各種レポートでは、ファンドなどが現金化した結果であるというようなことが書かれてありました。

　そのような中で、不動産はどうでしょうか？最近、地方では買い易い価格帯の収益物件の売りがあまりなくなっているように思います。
　１年くらい前ですと香川県外の投資家が持っていると思われる物件が、いわゆる表面利回りで８％くらいで、よく売りに出ていました。
　最近は売り物件も見なくなりましたが、どうなったのでしょうか？塩漬けになっているのでしょうか？
　都会地はどうかというと、ある金融機関の担当の方が言っていました。大阪近辺では、そうは言ってもそこそこ収益物件の取引はある。ただし、①立地の良いもので、②個人投資家レベルで買える規模のもの、③レジデンス物件だそうです。数値で言えば、①駅から５～１０分まで、②５億円くらいまで、③レジデンスでも凝った造りでないものだそうです。
　これらの条件を満たしていれば、築１０年内なら表面利回り１０％でも十分に売買可能だそうです。
　個人投資家は、意外とここがチャンスと買っているようです。

　一方、個人投資家が買いたいと思っても、貸し渋りはかなり進んでいるようで、銀行に相談に行くと「もう少し待てばもっと下がりますよ」などと言われ、せっかく買う気になっていたものをやめさせるようなこともあるようで、銀行が、実は自分で自分の担保物権の価値を下げているということに気づいてないのではないかと思いますが、いかがでしょうか？

　今がチャンスかどうか断定的なことは言えませんが、優良物件かどうかを正しく判断できれば、買い時ではないでしょうか？（といっても先立つものがないと買えないのですが・・・）

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