不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

世界の中心で、愛をさけぶロケ地（高松市庵治町）

■庵治町は
　今回は、高松市庵治町を訪れてみました。
　庵治町は平成の大合併で２００６年に高松市となりました。旧の木田郡庵治町です。
　そもそも庵治町はWIKIPediaなどを見ていただいても分かるのですが、庵治石が有名な（地名の石なのですから）町です。
　ストーンミュージアムなどもあり、庵治町に行くまでの道には数十の石材屋さんがあります。（ある意味すごいです。）
　庵治石の話はまた今度にすることにしまして、今回は庵治町の今や有名な観光地である映画「世界の中心で、愛をさけぶ」のロケ地をご紹介することにします。

■世界の中心で、愛をさけぶ
　香川県は、観光振興の一環として映画のロケ地の誘致に力を入れています。
　以前、うどんをテーマにした映画である「ＵＤＯＮ」のポスターを「せとうち夢虫館」の時にご紹介しましたが、他にも県庁の星とかいろいろと誘致に成功しています。
　香川フィルムコミッションという団体がありますので、その辺りについてはＨＰをご覧ください。
　http://www.21kagawa.com/kfc/
　TBS「愛の劇場40周年記念番組　ラブレター」とかいうのを今やってるそうです。（昼ドラなので見てないんですけど・・・）
　ちなみにロケ地のＨＰは、ここにあります。
　http://www.city.takamatsu.kagawa.jp/kankou/eiga/aitop.htm



（このような案内看板があちらこちらにあります。）

■王の下沖防波堤
　ここが一番メジャーなシーンのようで、映画が公開されてから５年もになるのに、大勢の観光客が来ていました。
　入れ替わり立ち替わりカップルだけでなく、家族づれ、ご年配の方も来ていました。駐車場も県外ナンバー（関東方面なども）が多くあり、有名な観光地化していることが良くわかりました。



（家族連れやアベックがいっぱいで人がいない写真を撮るのがたいへん。）

■重蔵（山崎努）の写真館
　現在、記念館が再現されており、こちらもカップルが来ていました。
　中には、係の人が３人もいて、バイクに乗って写真を撮ったりしています。



（現在、写真館は観光案内施設になっています。）



（バイクにまたがって写真が撮れます。正確には撮ってもらえます。）

■皇子神社
　ブランコに乗って話す場所で、ここから町内を一望できる場所です。
　見下ろした町は、建物も昔ながらで、看板なども目立つものがなく、映画のロケには最高の場所だと思います。
　ブランコと金網には恋愛の願い事を祈願した南京錠がつけられており、大変なことになっています。
　これ以上つけないでねというようなことが書いてありました。



（上り口です。）



（ブランコの向こうに町と海。ここはなかなか良い風景です。）



（南京錠がいっぱいです。）



（これが皇子神社です。）

　今やメジャーな観光地となっているロケ地ですが、観光振興の点からはお土産やさんや飲食店のようなものがもう少しあってもよいのではないかと思いました。
　じゃあ何があればというと難しいのですが・・・。

Ｊリート低迷、今がチャンス！？

　この前、産経新聞の記事でおもしろいものを発見しました。

　『Ｊリート低迷、時価が純資産割りこむ「異常事態」』

　上場リートの時価総額が、昨年の昨年７月以降、組み込まれている不動産の資産価値を合わせた実際の純資産総額を下回る状態が続いているというものです。
　つまり、単純に言えば、リートが破綻しても損しないということです。今時点で清算すればお金があまる（厳密に言えば、劣後投資家に返すのでしょうが）ということになるわけです。

　リートの仕組みは、下記の通りで、市場で売っている部分は図で言えば「出資」つまり、投資口のところになります。結果として投資口のところの市場価値が下がりすぎて、資産（左側）の価値を割り込んだということです。

　具体的な数字で純資産の総額は昨年１１月末で３兆９７６９億円。これに対し、リートの取引価格から算出した時価総額は２兆２３７９億円だそうですから、１兆６０００億円程度があまっていることになります。

　このようなことになったのには、当然不動産市場の低迷もあろうかと思いますが、２つのポイントがあると思います。

１．リートの破綻
　そもそもリートはどのような状態になった時に破たんするのかということです。
　上記、リートの仕組み図で言えば、仮に不動産価値が下落しても、キャッシュフローさえ減らなければ投資口に対して配当することは可能なはずです。
　昨年１０月の「ニューシティ・レジデンス投資法人」が、上場リートとして初めて破綻した時の理由は、資金繰りのような報道でしたが、それで破綻するなら、今ほとんどのリートが資金繰りに窮しているはずなので、すべて危ないということになります。

２．売却ルールの徹底と母体との関係
　そもそもＪリートには設立母体があり、そことの取引において業務改善命令を受けているところがいくつかあります。つまり、不明朗な価格での売買があったということです。
　その結果、Ｊリートの信頼がなくなっているのは事実ではないかと思います。
　また、最近では、母体の株価に併せてＪリートの価格が下がっており、母体との関係を投資家が重視しています。ということは、独立していないということなのでしょうか。
　実際、先月破綻したクリードの投資法人は、売却ルールを変更しており、資金繰りのためなら売却できるともとれるような文言が追加されています。ニュースリリースされていますので、ご確認ください。

　そのような市場を受けて、今日現在リートの予定利回りは、
　　・日本レジデンシャル投資法人 48.57%
　　・日本コマーシャル投資法人 33.02%
　　・プロスペクト・レジデンシャル投資法人 28.94%
　　・クリード・オフィス投資法人 28.55%
　　・ラサール　ジャパン投資法人 26.68%
　となっています。
　母体の影響をかなり受けています。
　でも、母体がしっかりした（多分ですけど）、森ビルとかオリックスのでも20％近いものもあったりするので、そこをどう判断するかでしょうか。

　不動産は、景気に左右されて大変なのですが（鑑定も）、ある面Ｊリートは今がチャンスかもしれません。