不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

今回は、香川県高松市丸亀町の『高松丸亀町再開発事業Ｂ街区・Ｃ街区』です。

12月11日にオープンということだったので、写真を撮ってきました。
でも、今回はＡ街区と違ってできたところから少しずつオープンする形となっているようです。

前回から動画を採り入れているのですが、とりあえず人が多かったのでＣ街区のところの動画となりました。
ご覧ください。
ちなみにＣ街区と中国銀行高松支店さんのところとなっています。



■再開発の状況
　再開発はＡ街区が２００６年１２月にオープンして順次進められているようです。
　今現在、公表されているものはオープン済みのＡ街区（壱番街）、今回のＢ街区（弐番街）、工事中のＣ街区とＧ街区となっています。
　それぞれにコンセプトを持たせて、丸亀町全体をひとつのショッピングモールに見立てて再開発を行っているとのこと。ショッピングモールとしての店舗配置の戦略が少しずつ見えているように思われます。実際、再開発が行われるまでは、ドトールさんのようなコーヒーショップ的飲食店はありましたが、全体的に衣類関係の店のウエイトが高くなっていたのではないでしょうか？Ａ街区あたりから飲食店舗が少しずつ増えてきているように感じられます。

■Ｂ・Ｃ街区
　Ｂ・Ｃ街区では、小規模連鎖型の再開発という手法をとっているようです。
　Ａ街区が大規模な再開発だったのですが、ＢＣは小さなビルをいくつも建てて連鎖させるという方法のようで、地権者の合意が得られたところから再開発が進むのだろうと思われます。また、当初再開発に参加していなくとも、後で同じコンセプトで建替えれば良いということも考えられます。

(小規模連鎖型と書いてあります)

■Ｂ街区のテナント
　Ｂ街区（弐番街）では「高松丸亀町ナチュラルフーズガーデン」として、飲食及び食品を提供するところをコンセプトとしているようです。
　実際オープンしている弐番館では１階こそＦｒａｎｃｆｒａｎｃというインテリア屋さんですが、後は飲食関係（一部オフィスもありますが）となっています。
　オープン直後とあってかなりの人手でした。

(Francfranc側・西側です。)


(ドトール側・東側です。人が多くて・・・写真が・・・。)

■今後
　Ｃ街区は現在工事中で、上にはダイワハウスさんがマンションなども建築中です。居住人口もやはり増やさないと活性化しません。
　医療モールなどもできる予定だそうです。

（工事中。立ち止まって看板を見ている人も。）


（１階はほぼできています。）　

　最後に壱番街のドームはやはりよくできているということで１枚撮っておきました。

更新料は無効か！？

　８月に大阪高裁で、賃貸マンションの更新料を徴収する法的な根拠はないということで、元入居者に既に支払っていた更新料を返すような判決がでました。
　今回はこれについて考えて見ます。

■更新料とは？
　そもそも更新料とは何でしょうか？
　AllAboutによりますと、以下のように書いてあります。

　更新料とは、借地または借家期限が満了し、
　契約の更新をするために、借主から貸主へ
　授受される一時金のこと。
　借地については、原則として法定更新され
　ることが多く、法律上は更新料を払う義務
　はない。また、貸主にも請求する権利はな
　い。が、昭和30年代の初めころから、東京、
　横浜など関東の大都市を中心に更新料を払
　う習慣が生まれ、全国に広まった。
　借家、賃貸アパート・マンションでも、関
　東地方は更新料を払うのが一般的だが、そ
　うでない地方もある。

　地方により、払う払わないという性質のあるものです。

■借主有利の判決では
　この判決は、京都地裁により貸主に更新料の返還が命じられた時のものですが、こういう理由だそうです。

　　・更新料は、更新後に実際に賃貸住宅を使用した
　　　期間の長さに関わらず支払われるもののため、
　　　使用期間の対価である賃料の一部とはいえない
　　・また、入居者が特約の趣旨を明確に説明された
　　　うえで合意しない限り、
　　　賃借人の利益を一方的に害することになるため、
　　　消費者契約法上無効である

　消費者契約法の問題もあるということです。

　消費者契約法は、消費者と事業者間の契約で情報の質や量、交渉力の格差を考慮し、消費者の利益を守るために2001年4月に施行されたものです。
　情報の質や量は確かに借主に不利かもしれませんが、最近で言えば、地方では交渉力については、家主の方が不利なケースもあるのではないかとも思いますが。

■貸主有利の判決では
　貸主有利の判決も当然あります。
　
　　・更新料は賃料の前払いとしての性質を持っている。
　　・賃借権の強化の性質を持っている。
　　・消費者契約法の違反についても更新料が過大な金額ではなく、
　　　この更新料の約定が原告に不測の損害、不利益をもたらすものではないことから、
　　　違反ではない。

　鑑定評価では賃料の前払いでしょうか。

■ということで
　全国で１００万戸といわれる賃貸物件について今後どうなるかが注目されます。
　実際、Ｊリート所有物件などの鑑定評価でも更新料は収入項目として見込まれており、現物不動産に投資している投資家のみならず、Ｊリート市場にも影響する可能性があります。
　サブリースなどでも管理会社が更新料を受け取るケースが多いようですが、家賃保証・サブリースというビジネスが成り立たないことも考えられます。
　ある雑誌では、弁護士や司法書士が過払い請求の次の儲けにと狙っているとも書いてありました。
　何にせよ最高裁の判断しだいでは大変なことになることが想定されます。