不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

不動産鑑定士 西哲夫のホームページ

不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

不動産鑑定のコラムと香川県の観光・紹介

1 / 1

2010.08.30 Monday

今回は丸亀市港町にある「うちわの港ミュージアム」です。

■ミュージアム
　もらったパンフレットによりますと「POLCA（ポルカ）」というそうです。
　運営は、丸亀市・香川県うちわ協同組合連合会さんです。
　月曜（祝日のときは翌日）と年末年始が休みで、９：３０～１７：００で、入館料は無料です。
　表は看板が大きく「うちわの港ミュージアム」とありますので、迷うことはないと思います。
　駐車場もそこそこあります。

（表です。）

（駐車場の端の方にはモニュメントが建っています。夜はライトアップされるそうです。）

■うちわ
　そもそも丸亀のうちわが全国シェア９０％となっているのは、香川県民以外はあまり知りません。
　そんなうちわも最近はプラスチックのものが（骨が）多くなっており、ここで作っているような竹のものは減っているようです。
　ここでは、作業工程が説明されていますが、当然実演もやっていますので、是非見に行ってください。
　(ビデオでは価値がなくなるかと思い撮っておりません。）

（工程図が貼ってあります。）

（自分で作ることもできます。時間が決まっていますので作りたい人は調べてから行きましょう。）

（竹の原料です。ちなみに自分で作るのは５００円でした。）

■展示
　展示物としては、
　①作る工程・過程などの説明
　②うちわの歴史（ちなみに、丸亀のうちわはこんぴら参りの土産からスタートのようです）
　③他の地域のうちわの展示
　④販売コーナー
　などです。

（丸亀を訪れた人のサイン入りうちわの展示があります。）

（でも今はやっぱりこれかと。「きな子」知ってますか？）

■動画
　今回の動画は地味なので最後に。

| - | - | わが町香川 | TOP↑ |

2010.08.30 Monday

香川県の定期借地権

今回は定期借地権について考えて見ます。

■定期借地権とは
　契約期限が来たときに契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権のことを言います。
　契約期間の延長がなく、立退料の請求もできません。
　イメージでまとめるとこんな感じです。
　　・一般定期借地権　－　契約期間が50年以上
　　・事業用定期借地権　－　契約期間10年以上50年以下で事業用
　　・建物譲渡特約付き定期借地権　－　契約期間30年以上で建物つきで土地を返還できる
　平成２０年の改正で期間が変更となりました。

■メリットデメリット
　一般的に言われている点は次の通りです。
　メリット
　　１．土地代の２０～３０％程度の保証金で済むため、資金計画にゆとりができる。
　　　　また、土地を購入するより、広い土地を借りることができる。
　　２．保証金も契約期間終了時には全額返還される。
　　３．相続、転売、賃貸も普通にできる。
　　４．増改築なども普通にできる。
　　５．いつでも解約できる。
　デメリット
　　１．契約期間終了時に（通常５０～５１年後）更地にして返還しなければならない。解体費用がそのとき必要になってくる。
　　２．転売は可能といっても、中古市場が未整備であるため、どのような条件で転売できるか、今の時点では予測不可能。
　　３．通常、契約時に建築物を住宅とする場合がほとんどであるため、将来、街区の変化で店舗をしたいなどの用途変更ができないことがある。
　　４．当然だが、地代を払い続けなければならない。
　本質は、所有が得か、借りるのが得かという議論になります。

■香川県には
　で、今回は定期借地権の解説ではありませんで、香川県でどうかということでしたので、実例をインターネットで探してみました。
　何と、ほとんどありません。
　というのは、丸亀町の再開発の上にあるマンション（定期借地権つき分譲マンション）ぐらいのようです。
　後、松野不動産さんのHPに、賃貸用の定期借地権住宅がありました。月１１万円くらいで貸せるような設定ですので、年収１３２万円として、定期借地権住宅が権利金込み１３００万円くらいなら表面１０％の投資物件となるわけです。地代が必要となりますので、ネットの賃料では推定７～８％でしょうけれども戸建の賃貸は比較的人気があるため（子供がいるとマンションとかハイツは騒ぐので気になるため）、そこそこ固いのだろうと思われます。
　分譲マンションの１室に投資するより管理費・修繕積立金が不要かもしれません。（オーナーとしての修繕費は当然必要でしょうけれども）

■まとめ
　かつては、ミサワホームやよんてつ不動産さんがやっていたように記憶していますが、やはり土地価格の安い香川県ではあまり普及していませんでしたという結論でした。

| - | - | 鑑定日記 | TOP↑ |

<< August 2010 >>