不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

うたづ臨海公園（宇多津臨海公園）綾歌郡宇多津町

今回は、香川県綾歌郡宇多津町浜一番丁にある『うたづ臨海公園（宇多津臨海公園）』です。

実は前にも記事にしていますが、リニューアルされていることと、最近ニュースが多いことから宇多津を採り上げてみました。

（今回の動画は瀬戸大橋です。）

■ニュース
http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/social/article.aspx?id=20090110000096
２００９年１月１０日：無残、結婚式場210本伐採／宇多津･臨海公園の松
http://parts.nikkei.co.jp/news/retto/20090218c6b1802418.html
２００９年２月１８日：日プラ、宇多津に新水族館　屋島・昆虫園は閉館http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/economy/article.aspx?id=20090522000106
２００９年５月２２日：試作品改良、宇多津町が「塩キャラメル」販売http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/locality/article.aspx?id=20091003000298
２００９年１０月３日：愛の南京錠「たこつぼカプセル」で埋設／宇多津
他にもありますが、臨海公園に関するものだけでも結構あります。

■臨海公園の概要
　２００９年７月頃にリニューアルされています。
　子ども向けの公園、産業資料館（塩田の資料館）、うたづ海ホタル（飲食施設）があり、塩飽諸島や瀬戸大橋を一望できる場所にあります。
　周辺には、ゴールドタワー、世界のガラス館やなどとともに、結婚式場などのあるにぎやかな地域です。

(宇多津臨海公園です。)

(子ども向けの公園です。)

(ゴールドタワーです。)

(結婚式場もありますが、まだまだ空地もあります。)

■臨海公園の松
　基本的には、防風林なのですが、結婚式場の会社との意思の疎通ができなかったため、間違えて切ってしまったということだそうです。
　現在の写真ですが、かなり復活していますね。

(ここが現場ですが、ちょっと写真ではわかりにくいですかね。)

■水族館
　香川県の世界企業、日プラさんがここで水族館をという話です。
　屋島もかなりくたびれてきている感じもあることから、こちらでというのも良い話だと思います。
　周辺の噂では、景気の悪化に伴い話が伸びているようです。
　がんばってください。

(海ホタルです。)

(海ホタルから瀬戸内海の島が見えます。)

■塩キャラメル
　塩あめもあります。塩あめは食べたことがありますが、まあまあおいしいです。
　本当に塩田で作った塩らしいので、是非、食べてみてください。

(塩キャラメルののぼりです。)

■恋人の聖地
　恋人の聖地という名前のモニュメントがあります。
　若者を集めるための努力が宇多津町には見られます。人が集まらないとやはり景気はよくなりません。

(モニュメントです。)

ということで、臨海公園を中心としたニュースでしたが、宇多津の努力はすごいということです。
　

ハウジングライフプランナーと移住・住みかえ支援制度

ハウジングライフプランナーと移住・住みかえ支援制度

■資格
　ハウジングライフプランナーという資格があります。
　一般社団法人移住・住みかえ支援機構というところの認定資格だそうです。
　Housing Life Plannerだそうで（典型的な和製英語）で、住まいに関するアドバイザーであるハウジングプランナーと、人生設計に関するアドバイザーであるライフプランナーを一体化したということだそうです。
　HPの解説によれば、『移住・住みかえ支援制度の利用者に対する制度説明や、住宅や住まいかたを軸とした人生設計に関するアドバイスを行う専門家を認定する資格』だそうです。

■移住・住みかえ支援制度
　移住・住みかえ支援制度のキャッチフレーズは「マイホームの終身借上げで、シニアの移住・住み替えと夢を応援します。」ということです。
　「マイホーム借上げ制度」という制度により、50才以上のマイホームを最長で終身にわたって借上げて転貸し、安定した賃料収入を保証する制度です。
　これにより自宅を売却することなく住みかえや老後の資金として活用することが期待できるというものです。
　また、家を借りたい側の人には、敷金･礼金がないなど、優良な住宅をリーズナブルな家賃で提供するというもの。
　例えば子どもが成長して、部屋が余るなど、ライフスタイルに合わなくなったシニアの家を、有効に活用することで、家を貸したい方と借りたい方の双方にメリットの生まれる制度だそうです。

■貸す人のメリット（HPより）
・JTIがマイホームを最長で終身借上げ、安定した家賃収入を保証します。
・マイホームがもうひとつの｢年金｣になります。
・入居者との契約期間が3年単位なので、マイホームに戻ることも可能です。
・家を長持ちさせるメンテナンス費用を、家賃収入でまかなうこともできます。

■借りる人のメリット（HPより）
・良質な住宅を、相場より安い家賃で借りられます。
・敷金や礼金の必要がありません。（契約時の仲介手数料は必要となります。）
・壁紙など、一定の改修が可能です。
・3年ごとに優先して再契約ができます。

■物件
　今現在、ここを見てください。
　http://www.jt-i.jp/rent/bukken/index.html　今日（２月２７日）で中国四国で１件です。

■まとめ
　まだまだ、これからの制度ではありますが、最初のハウジングライフプランナーとの関係は良くわからないのですが・・・

高松丸亀町Ｂ街区・Ｃ街区再開発

今回は、香川県高松市丸亀町の『高松丸亀町再開発事業Ｂ街区・Ｃ街区』です。

12月11日にオープンということだったので、写真を撮ってきました。
でも、今回はＡ街区と違ってできたところから少しずつオープンする形となっているようです。

前回から動画を採り入れているのですが、とりあえず人が多かったのでＣ街区のところの動画となりました。
ご覧ください。
ちなみにＣ街区と中国銀行高松支店さんのところとなっています。

■再開発の状況
　再開発はＡ街区が２００６年１２月にオープンして順次進められているようです。
　今現在、公表されているものはオープン済みのＡ街区（壱番街）、今回のＢ街区（弐番街）、工事中のＣ街区とＧ街区となっています。
　それぞれにコンセプトを持たせて、丸亀町全体をひとつのショッピングモールに見立てて再開発を行っているとのこと。ショッピングモールとしての店舗配置の戦略が少しずつ見えているように思われます。実際、再開発が行われるまでは、ドトールさんのようなコーヒーショップ的飲食店はありましたが、全体的に衣類関係の店のウエイトが高くなっていたのではないでしょうか？Ａ街区あたりから飲食店舗が少しずつ増えてきているように感じられます。

■Ｂ・Ｃ街区
　Ｂ・Ｃ街区では、小規模連鎖型の再開発という手法をとっているようです。
　Ａ街区が大規模な再開発だったのですが、ＢＣは小さなビルをいくつも建てて連鎖させるという方法のようで、地権者の合意が得られたところから再開発が進むのだろうと思われます。また、当初再開発に参加していなくとも、後で同じコンセプトで建替えれば良いということも考えられます。

(小規模連鎖型と書いてあります)

■Ｂ街区のテナント
　Ｂ街区（弐番街）では「高松丸亀町ナチュラルフーズガーデン」として、飲食及び食品を提供するところをコンセプトとしているようです。
　実際オープンしている弐番館では１階こそＦｒａｎｃｆｒａｎｃというインテリア屋さんですが、後は飲食関係（一部オフィスもありますが）となっています。
　オープン直後とあってかなりの人手でした。

(Francfranc側・西側です。)

(ドトール側・東側です。人が多くて・・・写真が・・・。)

■今後
　Ｃ街区は現在工事中で、上にはダイワハウスさんがマンションなども建築中です。居住人口もやはり増やさないと活性化しません。
　医療モールなどもできる予定だそうです。

（工事中。立ち止まって看板を見ている人も。）

（１階はほぼできています。）　

　最後に壱番街のドームはやはりよくできているということで１枚撮っておきました。

更新料は無効か！？

更新料は無効か！？

　８月に大阪高裁で、賃貸マンションの更新料を徴収する法的な根拠はないということで、元入居者に既に支払っていた更新料を返すような判決がでました。
　今回はこれについて考えて見ます。

■更新料とは？
　そもそも更新料とは何でしょうか？
　AllAboutによりますと、以下のように書いてあります。

　更新料とは、借地または借家期限が満了し、
　契約の更新をするために、借主から貸主へ
　授受される一時金のこと。
　借地については、原則として法定更新され
　ることが多く、法律上は更新料を払う義務
　はない。また、貸主にも請求する権利はな
　い。が、昭和30年代の初めころから、東京、
　横浜など関東の大都市を中心に更新料を払
　う習慣が生まれ、全国に広まった。
　借家、賃貸アパート・マンションでも、関
　東地方は更新料を払うのが一般的だが、そ
　うでない地方もある。

　地方により、払う払わないという性質のあるものです。

■借主有利の判決では
　この判決は、京都地裁により貸主に更新料の返還が命じられた時のものですが、こういう理由だそうです。

　　・更新料は、更新後に実際に賃貸住宅を使用した
　　　期間の長さに関わらず支払われるもののため、
　　　使用期間の対価である賃料の一部とはいえない
　　・また、入居者が特約の趣旨を明確に説明された
　　　うえで合意しない限り、
　　　賃借人の利益を一方的に害することになるため、
　　　消費者契約法上無効である

　消費者契約法の問題もあるということです。

　消費者契約法は、消費者と事業者間の契約で情報の質や量、交渉力の格差を考慮し、消費者の利益を守るために2001年4月に施行されたものです。
　情報の質や量は確かに借主に不利かもしれませんが、最近で言えば、地方では交渉力については、家主の方が不利なケースもあるのではないかとも思いますが。

■貸主有利の判決では
　貸主有利の判決も当然あります。
　
　　・更新料は賃料の前払いとしての性質を持っている。
　　・賃借権の強化の性質を持っている。
　　・消費者契約法の違反についても更新料が過大な金額ではなく、
　　　この更新料の約定が原告に不測の損害、不利益をもたらすものではないことから、
　　　違反ではない。

　鑑定評価では賃料の前払いでしょうか。

■ということで
　全国で１００万戸といわれる賃貸物件について今後どうなるかが注目されます。
　実際、Ｊリート所有物件などの鑑定評価でも更新料は収入項目として見込まれており、現物不動産に投資している投資家のみならず、Ｊリート市場にも影響する可能性があります。
　サブリースなどでも管理会社が更新料を受け取るケースが多いようですが、家賃保証・サブリースというビジネスが成り立たないことも考えられます。
　ある雑誌では、弁護士や司法書士が過払い請求の次の儲けにと狙っているとも書いてありました。
　何にせよ最高裁の判断しだいでは大変なことになることが想定されます。

石清尾八幡宮「いわせをはちまんぐう・いわせおはちまんぐう」(高松市宮脇町）

今回は、香川県高松市宮脇町の『石清尾八幡宮（いわせをはちまんぐう）』です。

ちょうど、
10月17日　例祭宵宮祭
10月18日　例祭神幸祭
が行われていましたので、写真を撮ってきました。

でも、人が多かったので、神社の写真というより、秋祭りの写真となりました。

それと、初の試みとして、動画にチャレンジしてみました。歴史的なものはあまり動きがあっても関係ないかと思いますが、インターネットも時代の流れということで、是非ご覧ください。

（一番メジャーな下拝殿の辺りです）

(お祭りですね)

■由緒（本家のHPから引用させていただきます。）
　平安時代、延喜１８年（９１８年）八幡大神様が赤塔山（現石清尾山）に現れ、これをお祭りしたものだそうです。

また、時の国司が京都の石清水八幡宮の御分霊を戴き、祭ったとも言われているようです。
　石清尾八幡宮の社名は、社殿を造った赤塔山が亀ノ尾山（亀命山）の山裾にあたり、石清水と亀ノ尾をひとつに併せて、「石清尾」となったとのこと。

(遠景です。お祭り中なので、歩行者専用になってます。)

(参道から。)

(拝殿への登り口。)

■古墳群
　峰山町、室町、宮脇町、西春日町、鶴市町、西宝町にまたがり、『石清尾山古墳群』があります。
　石清尾山の山上にはたくさんの積石塚や盛土墳があります。古墳の地図を入手しましたが、石清尾山１３号まである

ので、周辺には１３個あるようです。
　今回は具体的な写真は撮れませんでした。

■下拝殿
　下拝殿がお正月とかに参拝するところで、最もメジャーなところです。

(下拝殿です。)

(絵馬堂です。)

(御神輿です。)

(獅子頭です。)

■屋台とか
　歩行者専用にしている両側には、いっぱい屋台が出ているのですが、最近は昔よりかなり種類も増えてました。
　値段も、くじ１回で３００円〜５００円でしたが、昔はいくらでしたかね？３０〜５０円くらいでしたでしょうかね

？ということは１０倍になっているということですが、土地の価格は１０倍になっているのでしょうか。

(屋台がいっぱいあります。)

(これが昔からある「型抜き」なのですが、知ってますか？)

不動産売買仲介の両手取引禁止

　『一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止とします。』民主党政策集に書いてあったことです。

　選挙も済んだので、ここに書こうかと思っていたら、日経ビジネスにも記事で載っていました。

　今回はこれについてです。

■民主党政策集には
　政策集２００９には、以下のように書かれてあります。
　次回以降ブログのテーマが増えて助かります。（笑）
・安心取引で中古・リフォーム・賃貸市場を活性化

　中古住宅物件に瑕疵がないか等を正しく診断できる人（ホームインスペクター）を育成することで、中古住宅を安心して取引できるようにします。このため、施工現場の記録を取引時に添付することを推進します。

　一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止とします。

　高齢者、障がい者、子育て世帯も住みやすい優良で多様な賃貸住宅を整備します。賃貸居住者に対する家賃補助や所得控除などの税制支援も創設します。定期借家制度の普及を推進します。

　住宅ローンをノンリコース（不遡及）型にする環境も整えます。現在は土地の価値のみでなされている「リバースモーゲージ」（住宅担保貸付）は利用しやすくなります。

　今回は、両手取引についてです。

　政策集はここです。

■双方代理と利益相反
　論点はいろいろとあるのですが、基本的には双方代理による利益相反かと思います。
　双方代理は、ある者が契約当事者の双方を代理して両当事者間の契約を締結することです。双方代理は自己契約（自己が相手方の代理人となって自分と契約すること）とともに禁止されており（民法108条）、それに違反すると無権代理行為となるわけです。双方代理および自己契約が禁止されるのは、本人の利益を保護するためです。したがって、債務の履行のように新たな利益の交換を含まない行為（同法108条但書参照）や、本人があらかじめ双方代理に同意している場合には、禁止されない、と解されているわけです。
　しかし、最近、金融業界にはかなり利益相反についてうるさく規制していることもあり、結構規制は現実味のあるところではないかと思います。

■不利益は？
　日経などによれば、
　・売り手と買い手、双方の情報を独占
　　→特に売り手の機会を制限しており、売り手に不利益
　・流通経路が不透明
　　→このご時世だと売り手に不利に
　・総合して、売り手の機会損失
　と書いてありました。
　大手が情報を握って調整しているようなニュアンスもありました。

■結論は？
　まだ、結論は出ていないようですが、政策が発表された翌日には大手不動産業の株価が下がるほどのインパクトがあったようですから、かなり、難しいテーマとなりそうですね。

石あかりロード（高松市牟礼町牟礼）

今回は高松市牟礼町牟礼（旧：木田郡牟礼町牟礼）で行われている『石あかりロード』です。

■石あかりロードとは
　世界の中心で愛をさけぶのロケ地のところでも書きましたが、そもそもこの辺り、牟礼町・庵治町はWIKIPediaなどを見ていただいても分かるのですが、庵治石が有名な（地名の石なのですから）町です。
　ストーンミュージアムなどもあり、この牟礼町を通って庵治町に行くまでの道には数十の石材屋さんがあります。
　石あかりロードとは、庵治石を加工した「石あかり」を道に並べ、幻想的な雰囲気にしているものです。
　周辺には史跡などもあり、夏場に散歩するのはとても良い感じです。

（ようこそとお出迎えです。）

（こういう石あかりオブジェが道沿いに置いてあります。）

■真実の石
　いわゆるイタリア・ローマにある「真実の口」をまねたものですが、なかなかユーモアのあるものです。
　石の口の中には「おみくじ」が入っており、横にある箱に１００円を入れて、口の中に手を入れて取るようになっていました。
　ちなみに花みくじは「大吉」でしたが、あなたの花はチューリップだそうです（？？）。

（なかなかセンスがあると思いますが）

（おみくじが口の中にあります）

■駒立岩（こまだていわ）
　高松市の史跡の登録（源平屋島合戦古戦場）もされています。
　那須与一がこの石の上に馬を止めて、扇の的を射たといわれているそうです。
　那須与一とは平安時代末期の武将で、平家物語では宗高とされています。くわしくはWIKIPEDIAをどうぞ。

（こんな感じで扇の的を・・・）

（暗くてすみません。ここにあります。）

■石あかりは
　ちなみに石あかりは買うことができます。（なかなか飾るような庭でもないと買えませんが）
　皆さんに幸せが訪れますように四葉のクローバーがありましたので、写真を撮ってきました。
　暗いのでなかなかうまく写りませんがこれは１０万円です。
　欲しい方は、９月２３日までやっていますので、是非現物をご確認の上、詳しくはホームページをご覧ください。

（こういうのもあります）

（明るいとこんな感じですが）

（暗いと現物はとても良い感じ。写真が下手ですが。）

　香川県の文化ですから、もっともっと宣伝するべきです。

PML(Probable Maximum Loss)

８月１１日早朝、静岡県中部で震度６弱の地震が発生しました。
今回の地震では東海道新幹線や東名高速など東西の大動脈へのダメージが阪神大震災ほどではなかったもののかなり大きかったように思います。
東海地震発生の悪夢が頭をよぎった人も多かったのではないでしょうか。
被災された皆様に心からお見舞い申し上げます。

さて、今回は地震に関連があることということでＰＭＬです。

■ＰＭＬとは
一般には地震ＰＭＬと言われています。
ＰＭＬとは「Probable Maximum Loss」の略で、予想最大損失額のことを言います。
定義はいろいろとありますがWikipediaにあるものが最も一般的に言われているようです。
・建物の使用期間中で予想される最大規模の地震（再現期間475年相当＝50年間で10％を超える確率）に対して予想される最大の物的損失額（90％非超過確率という）の、再調達費に対する割合をいう。ただし、これは広く使用されている定義ではなく、今のところ、地震PMLに統一された明確な定義は無い。（Wikipediaより）

■どこで
　一般的ではないこのＰＭＬはどこで利用されているかといえば、主にエンジニアリングレポートです。
　エンジニアリングレポート、略してＥＲとは不動産投資などで対象不動産の状況を把握するためにおこなう、対象不動産のデュー・デリジェンスです。
　一般的には
　　・物的調査
　　・法的調査
　　・経済的調査
　を行いますが、これらのうち（業者によって異なりますが）、主に物的調査を報告書にまとめたものをエンジニアリングレポートと言っています。
　物的調査では、立地、管理、遵法性、建築物の仕上・構造、設備の劣化状況、耐震性能、有害物含有状況、土壌汚染等を調べます。併せて再調達価格、修繕費用、地震による損失額（ＰＭＬ）などの経済的要素についての言及されるのが一般的です。
　証券化の場合にはどれくらいから地震保険を付保するのが一般的かというと一概に決まっているわけではないのですが、１５％超くらいと言われています。（ただ、当然PMLの高い物件は証券化に向いていないとも言えます。あえて保険をつけて証券化することをしないことも多いかと。）

■ＰＭＬを計算するには
　なかなか個人で計算するわけにはいかないので、Wikipediaにも数千円でとありますが、リンクが切れているのでここで６千円で計算してもらえます。
　http://dds.mothers-auction.net/dds/guide/ra/pml.aspx

■損失には
　地震による損失には、物的なものと経済的なものがあり、一般的には営業損失などを含まない物的な損失であるとされています。
　実際に阪神大震災などでは、対象建物はＯＫでも隣接不動産からの被害があったようなケースや、物的な被害を修繕しようにも地域全部が修繕を要求するため修繕が遅れることによる営業損失など単純な物的損失以上のものがあったように思われます。
　つまり、皆さんも思っていると思いますが、どこで発生するかが予知できないのと同様に、地震というものはやはり起きてみないとわからないということなのでしょうか。（だから保険があるとも・・・）
　ちなみに地震の揺れやすさマップがここにあります。
　http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/

神村の湧水（高松市西植田町）

今回は高松市西植田町の「神村の湧水」です。

■菅沢町って？
　西植田町の南に菅沢町というところがあります。高松の方でもどこにあるのか知らないと思います。ちなみに読み方は“スゲザワチョウ”です。旧高松市の最も南にあり、香川町より南です。何で菅沢町の話をするのかと言いますと、神村の湧水に行くためには塩江町から菅沢町を通って行くのが行きやすいからです。
　場所のイメージがつかみにくいので、２００３年頃の地図をつけておきます。

■湧水
　香川県は昔から水不足で困っています。（今年もちょっとやばいですけど）
　それでも山の中にはおいしい湧水があります。「神村（かみむら）の湧水」です。いろいろなところに出かけると後でインターネットで調べることができる世の中になっていますが、ここについてはあまり情報がありません。おいしい湧水としての紹介がほとんどです。
　不動さんがなぜあるのかとかちょっと疑問もありました。

『神村の湧水』の看板です。

こんな感じです。

不動さんです。

■汲んでみた
　湧水は２箇所から出ており、ホースがあります。誰かが、砂とかを漉すために不織布みたいなものをつけてくれていました。
　けっこう水はたくさん出ており、ポリタンク（２４リットル）が１０分くらいかと思います。
　あまり冷たくはありませんが、どんどんと汲みに来る方がいます。

１０分くらいかと。不織布がついてました。

どんどん車が来ます。

■西植田展望台
　湧水からやや菅沢町のほうへ行った所に、展望台があります。高松方面を展望するようになっているのですが、草が生い茂って見えません。残念。

展望台です。

残念ながら見えません。

木苺がいっぱいありました。

路線価が減る

　明日７月１日は路線価の発表の日ですので、ちょっと路線価について書いてみましょう。

■発表の日
　いきなりですが、ちょっと前（調べてみると２００７年）までは８月１日に発表されていたのですが、昨年から７月１日になっています。この１カ月は何だったのでしょうか。やっぱり、電子化が進んだので早くなったのでしょうかね。

■そもそも路線価とは
　路線価とは、あちらこちらのホームページにも書いてある通りではありますが、相続税や贈与税を計算するときに、土地の価額（評価額）を算出する基準となる価額のことです。
　ついでながらいわゆる倍率表も併せて公表されます。
　その名の通り、路線（道路）ごとに定められ、その道路に面する標準的な宅地の１平米当たりの価額を千円単位で表しています。
　ちなみに、地価税にも使われていましたが、地価税は１９９８年から凍結されています。

■路線価による財産評価
　ある道路の路線価が100千円（10万円）だとすると、その道路に面した100平米の宅地の評価額は「10万円×100平米」で1000万円となります
　実際の評価額の計算では、その土地の奥行きや形状などに応じた補正率をかけて算出します。

■価格水準
　前にも書いたことがありますが、路線価は、毎年１月１日の価格で、地価公示の８０％程度を目処に国税局長が定めることになっています。

■決定方法
　国税庁のホームページに通達がありますが、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。）ごとに設定します。
　売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額（不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。）、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とするとされています。
　ここに鑑定士がやる根拠があるわけです。

■増減
　路線価は実は香川県では例えば香川町などでは減っているのですが、全国的にみれば地域によっては増えているところもあるそうです。
　国税局単位で方針が違うのでしょうか。

飯山総合運動公園

今回は丸亀市飯山町東坂元の「飯山総合運動公園」です。

　この公園は、香川県の西、いわゆる西讃では桜で有名な公園です。ちょっと遅くなりましたが、桜の花の写真とともにご紹介します。

■運動公園
　運動公園としては、体育館、テニスコート、多目的広場、ちびっこ広場、水辺の広場、文化の広場、ふれあい広場、遊歩道等があります。総面積9.4haのよくあると言ったら怒られるかもしれませんが、総合運動公園施設になっています。
　

（とういことでサッカーコートをバックに桜です）

■ちびっこ広場
　ちびっこ広場の桜が一番きれいで、ここでたくさんの人がお花見をしていました。
　この広場には、子どもが遊べる遊具類があって、すべり台とかジャングルジム（ロープ型）とかがあります。広場自体が丘のようになって斜めになっており、ボールで遊んでいる子ども達はちょっと苦しそうでした。
　バーベキュー施設もあります。

（満開まであと少し）

（最近香川県内でよく見るロープ型ジャングルジム。落ちにくいのでしょうか？）

■遊歩道・アスレチック
　園内を散歩するための遊歩道とアスレチック施設もあります。
　遊歩道は散歩にはちょうど良く、小高い山もあり、頂上からは向こうに「飯野山」が見えます。「飯野山」は新日本百名山にも選ばれており、「讃岐富士」と呼ばれる円錐形のきれいな山です。
　ちょうど良い運動になります。

（丘の上からの写真です。）

（わかりにくいのですが、右下がアスレチックのスタート。）

（讃岐富士。どうです？きれいですね。）

■古墳
　丘かと思っていると古墳なんかもありまして、歴史的なところもあるようです。
　周りを探してみたのですが、あまり説明らしきものがありませんでした。

（これ古墳です。）

（説明ですが・・・。）

■桃
　ちなみに飯山の特産品は桃です。公園の入り口には、「ピーチハウスはんざん」という店があります。　
　これから夏に向けて桃のおいしい季節になります。

（桃の花も隣の畑で見れます。）

（関係ないのですが、車止めについていた「鳥」。）

任意売却を進めやすくする法案

日経新聞２００９年３月１７日に、次のような記事がありました。

　「担保不動産売却、抵当権１位同意で可能、取引活性化へ自民が法案」です。

　ちょっと細かく見てみますと、ポイントはこんな感じです。
１．「任意売却」を進めやすくする法案であること
２．担保不動産を、競売にかけずに所有者の意思で売却額などを決める
３．買い手が見つかった場合に抵当権１位の者が同意すれば、他の担保権者が
　（１）１カ月以内に競売の実施を求める
　（２）５％以上高い価格での買い取り先を見つける
　がない限りすべての抵当権を外せる仕組み。

　メリットは、
１．金融機関側は、競売と比べ任意売却は売却価格が高く期間も短いため、速く処理できる
２．後順位の抵当権者が抵当権をはずすための同意について高額な金額を請求することを回避できる
　とありました。

　少し前にも「明るい競売プロジェクト」とかが話題になっており、この時は弁護士会に“めちゃくちゃ”にやられていました。
　そもそも、この時の弁護士会の意見にも、競売に持ち込まれてもほぼ半年くらいで処理が済んでいるという統計があり、制度を新設してまで必要なのかとありました。

　競売に持ち込むのが遅れるにはそれなりの理由が存在するはずですので、競売だと時間がかかるというのは、短絡的ではないかとも思えるわけです。

　また、基本的に時間がかかれば価値が下落するという考え方のようですが、ちょっと前なら上昇局面もあったわけで（都会地では）、かならずしも下落ばかりとは限らないと思います。
　
　冷静に考えると速く処理するという観点は、債務者保護ではなく、金融機関保護なんですね。

　ところで、抵当権１位の人はどうやって同意するのでしょうか？やっぱりここは鑑定の需要があるのでしょうか？
　ほとんどは金融機関でしょうから、やはり株主の目も気になるわけで、鑑定士としては、競売が無くなっても、そちらから側の仕事はあるのでしょうか？

　また、債務者（売主）側にも適正かどうかを見極める需要はあるかもしれませんが、お金が払えないから競売なので、鑑定の依頼にはつながらないかもしれませんね。

　ということで、適当に考えてみましたが、記事には『今国会に議員立法で提出する方針だ。』とありましたが、どうなったんでしょうか？（また調べておきます。）

世界の中心で、愛をさけぶロケ地（高松市庵治町）

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世界の中心で、愛をさけぶロケ地（高松市庵治町）

■庵治町は
　今回は、高松市庵治町を訪れてみました。
　庵治町は平成の大合併で２００６年に高松市となりました。旧の木田郡庵治町です。
　そもそも庵治町はWIKIPediaなどを見ていただいても分かるのですが、庵治石が有名な（地名の石なのですから）町です。
　ストーンミュージアムなどもあり、庵治町に行くまでの道には数十の石材屋さんがあります。（ある意味すごいです。）
　庵治石の話はまた今度にすることにしまして、今回は庵治町の今や有名な観光地である映画「世界の中心で、愛をさけぶ」のロケ地をご紹介することにします。

■世界の中心で、愛をさけぶ
　香川県は、観光振興の一環として映画のロケ地の誘致に力を入れています。
　以前、うどんをテーマにした映画である「ＵＤＯＮ」のポスターを「せとうち夢虫館」の時にご紹介しましたが、他にも県庁の星とかいろいろと誘致に成功しています。
　香川フィルムコミッションという団体がありますので、その辺りについてはＨＰをご覧ください。
　http://www.21kagawa.com/kfc/
　TBS「愛の劇場40周年記念番組　ラブレター」とかいうのを今やってるそうです。（昼ドラなので見てないんですけど・・・）
　ちなみにロケ地のＨＰは、ここにあります。
　http://www.city.takamatsu.kagawa.jp/kankou/eiga/aitop.htm

（このような案内看板があちらこちらにあります。）

■王の下沖防波堤
　ここが一番メジャーなシーンのようで、映画が公開されてから５年もになるのに、大勢の観光客が来ていました。
　入れ替わり立ち替わりカップルだけでなく、家族づれ、ご年配の方も来ていました。駐車場も県外ナンバー（関東方面なども）が多くあり、有名な観光地化していることが良くわかりました。

（家族連れやアベックがいっぱいで人がいない写真を撮るのがたいへん。）

■重蔵（山崎努）の写真館
　現在、記念館が再現されており、こちらもカップルが来ていました。
　中には、係の人が３人もいて、バイクに乗って写真を撮ったりしています。

（現在、写真館は観光案内施設になっています。）

（バイクにまたがって写真が撮れます。正確には撮ってもらえます。）

■皇子神社
　ブランコに乗って話す場所で、ここから町内を一望できる場所です。
　見下ろした町は、建物も昔ながらで、看板なども目立つものがなく、映画のロケには最高の場所だと思います。
　ブランコと金網には恋愛の願い事を祈願した南京錠がつけられており、大変なことになっています。
　これ以上つけないでねというようなことが書いてありました。

（上り口です。）

（ブランコの向こうに町と海。ここはなかなか良い風景です。）

（南京錠がいっぱいです。）

（これが皇子神社です。）

　今やメジャーな観光地となっているロケ地ですが、観光振興の点からはお土産やさんや飲食店のようなものがもう少しあってもよいのではないかと思いました。
　じゃあ何があればというと難しいのですが・・・。

Ｊリート低迷、今がチャンス！？

Ｊリート低迷、今がチャンス！？

　この前、産経新聞の記事でおもしろいものを発見しました。

　『Ｊリート低迷、時価が純資産割りこむ「異常事態」』

　上場リートの時価総額が、昨年の昨年７月以降、組み込まれている不動産の資産価値を合わせた実際の純資産総額を下回る状態が続いているというものです。
　つまり、単純に言えば、リートが破綻しても損しないということです。今時点で清算すればお金があまる（厳密に言えば、劣後投資家に返すのでしょうが）ということになるわけです。

　リートの仕組みは、下記の通りで、市場で売っている部分は図で言えば「出資」つまり、投資口のところになります。結果として投資口のところの市場価値が下がりすぎて、資産（左側）の価値を割り込んだということです。

　具体的な数字で純資産の総額は昨年１１月末で３兆９７６９億円。これに対し、リートの取引価格から算出した時価総額は２兆２３７９億円だそうですから、１兆６０００億円程度があまっていることになります。

　このようなことになったのには、当然不動産市場の低迷もあろうかと思いますが、２つのポイントがあると思います。

１．リートの破綻
　そもそもリートはどのような状態になった時に破たんするのかということです。
　上記、リートの仕組み図で言えば、仮に不動産価値が下落しても、キャッシュフローさえ減らなければ投資口に対して配当することは可能なはずです。
　昨年１０月の「ニューシティ・レジデンス投資法人」が、上場リートとして初めて破綻した時の理由は、資金繰りのような報道でしたが、それで破綻するなら、今ほとんどのリートが資金繰りに窮しているはずなので、すべて危ないということになります。

２．売却ルールの徹底と母体との関係
　そもそもＪリートには設立母体があり、そことの取引において業務改善命令を受けているところがいくつかあります。つまり、不明朗な価格での売買があったということです。
　その結果、Ｊリートの信頼がなくなっているのは事実ではないかと思います。
　また、最近では、母体の株価に併せてＪリートの価格が下がっており、母体との関係を投資家が重視しています。ということは、独立していないということなのでしょうか。
　実際、先月破綻したクリードの投資法人は、売却ルールを変更しており、資金繰りのためなら売却できるともとれるような文言が追加されています。ニュースリリースされていますので、ご確認ください。

　そのような市場を受けて、今日現在リートの予定利回りは、
　　・日本レジデンシャル投資法人 48.57%
　　・日本コマーシャル投資法人 33.02%
　　・プロスペクト・レジデンシャル投資法人 28.94%
　　・クリード・オフィス投資法人 28.55%
　　・ラサール　ジャパン投資法人 26.68%
　となっています。
　母体の影響をかなり受けています。
　でも、母体がしっかりした（多分ですけど）、森ビルとかオリックスのでも20％近いものもあったりするので、そこをどう判断するかでしょうか。

　不動産は、景気に左右されて大変なのですが（鑑定も）、ある面Ｊリートは今がチャンスかもしれません。

七十九番・天皇寺（坂出市西庄町）

七十九番・天皇寺（坂出市西庄町）

今回は八十八番札所のうち、坂出市にある七十九番天皇寺高照院です。

■七十九番「天皇寺」
　天皇寺と白峰神社が同じ場所にあり、天皇寺へは赤い鳥居の右手から入ります。
　参道を左に行くと本堂、大師堂、鐘楼があります。

（参道です）

（本堂です）

（大師堂です）

■由来
　日本武尊（やまとたける）と部下８８人が大魚退治に来たとき毒で倒れ、その時、横潮明神が泉の水を持って現れ飲ませたところ回復したことから、「八十場の泉」（やそばのいずみ）といわれるようになったそうです。
　その後、この地を訪れた弘法大師が八十場の泉近くで霊感を得て、霊木で十一面観世音菩薩、阿弥陀如来、愛染明王像を刻み安置し、堂宇を建立して金華山・摩尼珠院と名付け、第七十九番札所として定めました。
　さらに、保元の乱（1156年）に敗れた崇徳上皇が讃岐国に流され、崩御され、２１日間八十場の泉に安置し、白峰山で荼毘にふされ白峰宮を創建しました。その時摩尼珠院を白峰宮に移し、ここを天皇寺としました。
　摩尼珠院妙成就寺は、明治初年の神仏分離令によって廃寺となりましたが、末寺の高照院と合併し再興しました。

（白峰神社です）

（神社の中です）

■他には
　近くに八十場の泉があり、清水屋のトコロテンが有名です。ちなみに八十八（やそば）と表示してあります。清水屋さんのトコロテンは八十八の湧き水の前で２００年の伝統をもち、湧き水で冷やされ、添加物は一切使わず、天草から煮て作る自然食品です。遠方からも沢山の方達が食べに来る。
　メニューは普通のトコロテン、黒みつかけ、きな粉かけのみです。
　今回は、時間がなく、お店に入れませんでした。

不動産鑑定士 西哲夫のホームページ