不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

不動の滝（高松市塩江町安原上）

西哲夫 — 2010-06-29T23:28:44+09:00

[:NEW!:]今回は高松市塩江町安原上にある「不動の滝」です。

ということで、まずは滝のムービーで涼んでいただければ幸いです。

■場所
　住所は香川県高松市塩江町安原上ですが、香東川支流の北井谷川に懸かる滝です。
　場所は、国道193号線から県道30号線に入り約500ｍで滝の案内板に従って右の道に入ります。
　そこから更に400ｍ程進むと駐車場があって、そのすぐ向こうに滝が見えます。
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■滝は
　説明板を見ますと、高さ約40メートルと書かれているのですが、落差は25メートル程度ではないかと思われます。
　長さが約40メートルということでしょうか？
　５段になっていることから五重の滝とも言われているそうです。

（５段になっていますか？）

（というか滝以外ないので、ずっと滝の写真です。）

■不動って
　弘法大師がこの滝で修行していた時に不動明王が現れたことから、不動の滝と呼ばれているとのことです。
　ちなみに香川県自然記念物に指定されています。（地形が）

（子供連れとか、家族はいっぱい来ています。）

建築と鑑定とＩＴ活用

西哲夫 — 2010-06-29T00:00:00+09:00

[:NEW!:]建築と鑑定とＩＴ活用

　鑑定評価の業界もかなりＩＴ化が進んでいますが、今回は建築と鑑定のＩＴ化について考えて見ましょう。

■ＣＡＤとか
　ＣＡＤ（Computer Aided Design）はもう普及し始めてかなりになりますが、出始めのころは、結構画期的であったことを記憶しています。
　１５年くらい前には、ゼネコンの設計部なんかにいくと、地籍図と法規制のデータを入力するとそこに建設できる最大の建物が出てくるという状況だったように記憶しています。
　土地家屋調査士さんも最近はＧＰＳが普及しており、あっという間に測量ができるように聞いています。

■建築
　建築でも結構ＣＡＤだけでなく、積算とか間取り図の作成とか構造計算とか今や普通のパソコンでもできるレベルにあり、それだけでなくフリーソフトでもそこそこできます。
　建築士さんに聞くと「昔は日陰定規というのがあって、日陰図はそれで書いていた」とのことで、けっこう習得するのが難しいわざなのだそうです。
　最近の間取り図のソフトなどは本当に素人でも使えます。それほどＩＴ化は進んでいるのです。

■ＢＩＭ
　最近ＢＩＭというものを知りました。ＢＩＭはBuilding Infomation Modelingで、３次元で建築設計を行うというものです。
　そもそも建築においては、大きく意匠、構造躯体、設備や電気、家具・什器という４つに分かれてモデルが作られているのですが、これが全て連動するというイメージなのです。
　大きなビルになれば図面が数千枚にもなるわけで、例えば図面のどこかを直すとどこかに不具合がでるなどというのは当たり前にあるわけです。
　具体的に言えば、空調ダクトなどを通せば、梁と重なるなどということがあるわけですが、このモデルではそれを回避することができるのです。全て連動するというのがＢＩＭなのです。
　また、すごいのは家具・什器まで連動し、それが３次元で、なおかつ、什器の品番や価格まで入っているということができるわけです。
　将来的な維持管理までできますので、建築の生産性が格段にアップすると言われています。

■鑑定では
　自動化という点から、昔、統計の多重回帰分析を用いて不動産の価格を求めるということをやったことがあります。（統計学を学んだことがある人は結構やったことがあるのではないかと思いますが）
　その時は、確かマンションで、駅からの距離、階数、方向、築年数など６〜７個の変数でやったように覚えていますが、結局、一定の式は導き出せませんでした。（当然６〜７個の変数では無理ですが）
　地域の名声・品位等は数値化しにくい、また、上下関係はわかるとしてもどれぐらいのウエイトかわからないなど人の判断に頼らざるを得ないという結論で終わりました。
　鑑定でも各種ソフトが出ています。パソコンもどんどん機能が進化していますから、そのうち、事例から勝手にソフトが価格を求める時代とかが来るかもしれません。
　

宇高航路と北浜アリー（高松市玉藻町、高松市北浜町）

西哲夫 — 2010-04-29T11:44:28+09:00

■宇高航路と北浜アリー（高松市玉藻町、高松市北浜町）

　今回は近くにある２つで宇高航路と北浜アリー（高松市玉藻町、高松市北浜町）を取り上げてみました。

■宇高航路
　つい先ごろ、宇高航路を運行する２社が同時に撤退を発表しました。
　その後、撤回され現状は運行されていますが、便数も減り、今後どうなるかが注目されています。
　当然ですが、瀬戸大橋ができるまでは船で本州に行っていたわけで、宇高連絡船やホーバークラフト、民間では今回の四国フェリー、宇高国道フェリーの他にも日通フェリーなどが営業していました。
　昔のイメージで言えば宇高国道フェリーは、テレビでも結構頻繁に宣伝しており「昼も夜も１９分毎」とか言っていたのが懐かしいものです。

（四国フェリー）

（宇高国道フェリー。もっと昔は派手だったような…。）

■北浜アリー
　北浜alleyと英語で書くそうです。
　alleyとは、裏通りとか小道とか路地とかいう意味です。
　元は倉庫で、複合商業施設として2000年にオープンしたものです。

（道路から）

（中のほうです。）

　WIKIPEDIAによれば、高松港を経由する貨物の一時保管場所として昭和初期に建設され、本四架橋の開通によりその役割を終えた古い倉庫群が「倉庫の現姿を残す」、「商業施設として再生する」、「文化的貢献を果たす」を基本理念として、一級建築士の井上雅子と地権者である農業協同組合・JA香川県により開発された施設とのことです。

　周辺の道路がきれいに整備されており、これからの季節に散歩に良いのではと思います。

（道路が整備されています。）

（樹木も。）

（説明看板。）

瀬戸大橋の開通により、船はなくなり、倉庫は商業施設へとなり、地域は変化していくわけです。

（これからの季節、散歩が良いでしょう。）

敷金、礼金ゼロ多発！！

西哲夫 — 2010-04-29T10:58:06+09:00

敷金、礼金ゼロ多発！！

ということで、今回は敷金礼金についてです。

■敷金礼金とは

　とりあえずそのままコピーしていますが

　敷金とは『家屋や土地の賃貸借に際して賃料の支払いやその他の賃貸借契約上の債務（たとえば借家人がその借家に損害をかけた場合の損害賠償債務）を担保する目的で借り主から貸し主に交付される金銭。この金額は、当事者間の契約によって定まり、とくに基準はないが、賃料月額の整数倍の金額とすることが多い。民法は、敷金の性質についてはなにも定めていないが、契約終了の際に借り主に債務不履行があればその額が当然に減額され、債務不履行がなければ全額が借り主に返還されるものと解されている。』というもの。

　「債務の担保」がポイントです。

　礼金はちょっとやっかいです。

　礼金は、権利金とか一部には証拠金などと呼ばれています。

　これには４つの法的性格があるといわれています。
　　１．地代・家賃の一部の一括前払い
　　２．借地権・借家権に譲渡性を与えるため授受される場合
　　３．借地権・借家権そのものの対価として譲受人から譲渡人に支払われる場合
　　４．営業権（のれん）の対価として授受される場合
　　　　（たとえば、店舗の賃貸借で、地の利が良い場合とか）

　当然ですが、賃貸マンションなどの場合はほぼ１です。

■判例
　昨年８月に、京都府の賃貸マンションの元入居者が、更新料の返還を求めた裁判で、大阪高裁が更新料を徴収する法的な根拠はないとする判決を下し、更新料を返還するよう言い渡しました。
　あくまでも更新料で、地域によっては更新料がないところも多いのですが（高松はほぼありません）、家主にとってはそれなりの影響があったものと見られます。

■敷金・礼金は
　高松だけでなく、全国的に賃貸需要が落ちている中、前述の更新料無効の影響が敷金・礼金にまで波及してきているのではと言われています。
　大家さんにとって、更新料・敷金・礼金がなくなり、さらに退去時の畳や壁の減耗まで負担となれば、その痛手は大きいと思います。
　不動産投資自体が成り立たない時代になりつつあるようにさえ思われます。

■具体的には
　ということから高松でどの程度かという統計はないのですが、最近はホームページで検索ができるので、やってみました。
　Yahooで「高松　不動産　賃貸」とするとトップページに松野不動産さんのHPが出ますので、こちらで検証させていただきました。

　最寄り駅：三条　８４件（敷金礼金ゼロ、保証人なし１件）
　最寄り駅：仏生山　６４件（同１０件）
　地域を指定しないと３５件

　少しずつ増えてきていると見てよいのでしょうか？

　大手の（全国チェーンの）企業の社宅担当者に聞いたところ都会地ほど、多くなってきているといってましたので、間違いなく広がってきてるようです。　

うたづ臨海公園（宇多津臨海公園）綾歌郡宇多津町

西哲夫 — 2010-02-27T00:23:33+09:00

今回は、香川県綾歌郡宇多津町浜一番丁にある『うたづ臨海公園（宇多津臨海公園）』です。

実は前にも記事にしていますが、リニューアルされていることと、最近ニュースが多いことから宇多津を採り上げてみました。

（今回の動画は瀬戸大橋です。）

■ニュース
http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/social/article.aspx?id=20090110000096
２００９年１月１０日：無残、結婚式場210本伐採／宇多津･臨海公園の松
http://parts.nikkei.co.jp/news/retto/20090218c6b1802418.html
２００９年２月１８日：日プラ、宇多津に新水族館　屋島・昆虫園は閉館http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/economy/article.aspx?id=20090522000106
２００９年５月２２日：試作品改良、宇多津町が「塩キャラメル」販売http://www.shikoku-np.co.jp/kagawa_news/locality/article.aspx?id=20091003000298
２００９年１０月３日：愛の南京錠「たこつぼカプセル」で埋設／宇多津
他にもありますが、臨海公園に関するものだけでも結構あります。

■臨海公園の概要
　２００９年７月頃にリニューアルされています。
　子ども向けの公園、産業資料館（塩田の資料館）、うたづ海ホタル（飲食施設）があり、塩飽諸島や瀬戸大橋を一望できる場所にあります。
　周辺には、ゴールドタワー、世界のガラス館やなどとともに、結婚式場などのあるにぎやかな地域です。

(宇多津臨海公園です。)

(子ども向けの公園です。)

(ゴールドタワーです。)

(結婚式場もありますが、まだまだ空地もあります。)

■臨海公園の松
　基本的には、防風林なのですが、結婚式場の会社との意思の疎通ができなかったため、間違えて切ってしまったということだそうです。
　現在の写真ですが、かなり復活していますね。

(ここが現場ですが、ちょっと写真ではわかりにくいですかね。)

■水族館
　香川県の世界企業、日プラさんがここで水族館をという話です。
　屋島もかなりくたびれてきている感じもあることから、こちらでというのも良い話だと思います。
　周辺の噂では、景気の悪化に伴い話が伸びているようです。
　がんばってください。

(海ホタルです。)

(海ホタルから瀬戸内海の島が見えます。)

■塩キャラメル
　塩あめもあります。塩あめは食べたことがありますが、まあまあおいしいです。
　本当に塩田で作った塩らしいので、是非、食べてみてください。

(塩キャラメルののぼりです。)

■恋人の聖地
　恋人の聖地という名前のモニュメントがあります。
　若者を集めるための努力が宇多津町には見られます。人が集まらないとやはり景気はよくなりません。

(モニュメントです。)

ということで、臨海公園を中心としたニュースでしたが、宇多津の努力はすごいということです。
　

ハウジングライフプランナーと移住・住みかえ支援制度

西哲夫 — 2010-02-27T00:00:00+09:00

ハウジングライフプランナーと移住・住みかえ支援制度

■資格
　ハウジングライフプランナーという資格があります。
　一般社団法人移住・住みかえ支援機構というところの認定資格だそうです。
　Housing Life Plannerだそうで（典型的な和製英語）で、住まいに関するアドバイザーであるハウジングプランナーと、人生設計に関するアドバイザーであるライフプランナーを一体化したということだそうです。
　HPの解説によれば、『移住・住みかえ支援制度の利用者に対する制度説明や、住宅や住まいかたを軸とした人生設計に関するアドバイスを行う専門家を認定する資格』だそうです。

■移住・住みかえ支援制度
　移住・住みかえ支援制度のキャッチフレーズは「マイホームの終身借上げで、シニアの移住・住み替えと夢を応援します。」ということです。
　「マイホーム借上げ制度」という制度により、50才以上のマイホームを最長で終身にわたって借上げて転貸し、安定した賃料収入を保証する制度です。
　これにより自宅を売却することなく住みかえや老後の資金として活用することが期待できるというものです。
　また、家を借りたい側の人には、敷金･礼金がないなど、優良な住宅をリーズナブルな家賃で提供するというもの。
　例えば子どもが成長して、部屋が余るなど、ライフスタイルに合わなくなったシニアの家を、有効に活用することで、家を貸したい方と借りたい方の双方にメリットの生まれる制度だそうです。

■貸す人のメリット（HPより）
・JTIがマイホームを最長で終身借上げ、安定した家賃収入を保証します。
・マイホームがもうひとつの｢年金｣になります。
・入居者との契約期間が3年単位なので、マイホームに戻ることも可能です。
・家を長持ちさせるメンテナンス費用を、家賃収入でまかなうこともできます。

■借りる人のメリット（HPより）
・良質な住宅を、相場より安い家賃で借りられます。
・敷金や礼金の必要がありません。（契約時の仲介手数料は必要となります。）
・壁紙など、一定の改修が可能です。
・3年ごとに優先して再契約ができます。

■物件
　今現在、ここを見てください。
　http://www.jt-i.jp/rent/bukken/index.html　今日（２月２７日）で中国四国で１件です。

■まとめ
　まだまだ、これからの制度ではありますが、最初のハウジングライフプランナーとの関係は良くわからないのですが・・・

高松丸亀町Ｂ街区・Ｃ街区再開発

西哲夫 — 2009-12-31T12:19:00+09:00

今回は、香川県高松市丸亀町の『高松丸亀町再開発事業Ｂ街区・Ｃ街区』です。

12月11日にオープンということだったので、写真を撮ってきました。
でも、今回はＡ街区と違ってできたところから少しずつオープンする形となっているようです。

前回から動画を採り入れているのですが、とりあえず人が多かったのでＣ街区のところの動画となりました。
ご覧ください。
ちなみにＣ街区と中国銀行高松支店さんのところとなっています。

■再開発の状況
　再開発はＡ街区が２００６年１２月にオープンして順次進められているようです。
　今現在、公表されているものはオープン済みのＡ街区（壱番街）、今回のＢ街区（弐番街）、工事中のＣ街区とＧ街区となっています。
　それぞれにコンセプトを持たせて、丸亀町全体をひとつのショッピングモールに見立てて再開発を行っているとのこと。ショッピングモールとしての店舗配置の戦略が少しずつ見えているように思われます。実際、再開発が行われるまでは、ドトールさんのようなコーヒーショップ的飲食店はありましたが、全体的に衣類関係の店のウエイトが高くなっていたのではないでしょうか？Ａ街区あたりから飲食店舗が少しずつ増えてきているように感じられます。

■Ｂ・Ｃ街区
　Ｂ・Ｃ街区では、小規模連鎖型の再開発という手法をとっているようです。
　Ａ街区が大規模な再開発だったのですが、ＢＣは小さなビルをいくつも建てて連鎖させるという方法のようで、地権者の合意が得られたところから再開発が進むのだろうと思われます。また、当初再開発に参加していなくとも、後で同じコンセプトで建替えれば良いということも考えられます。

(小規模連鎖型と書いてあります)

■Ｂ街区のテナント
　Ｂ街区（弐番街）では「高松丸亀町ナチュラルフーズガーデン」として、飲食及び食品を提供するところをコンセプトとしているようです。
　実際オープンしている弐番館では１階こそＦｒａｎｃｆｒａｎｃというインテリア屋さんですが、後は飲食関係（一部オフィスもありますが）となっています。
　オープン直後とあってかなりの人手でした。

(Francfranc側・西側です。)

(ドトール側・東側です。人が多くて・・・写真が・・・。)

■今後
　Ｃ街区は現在工事中で、上にはダイワハウスさんがマンションなども建築中です。居住人口もやはり増やさないと活性化しません。
　医療モールなどもできる予定だそうです。

（工事中。立ち止まって看板を見ている人も。）

（１階はほぼできています。）　

　最後に壱番街のドームはやはりよくできているということで１枚撮っておきました。

更新料は無効か！？

西哲夫 — 2009-12-31T12:00:00+09:00

更新料は無効か！？

　８月に大阪高裁で、賃貸マンションの更新料を徴収する法的な根拠はないということで、元入居者に既に支払っていた更新料を返すような判決がでました。
　今回はこれについて考えて見ます。

■更新料とは？
　そもそも更新料とは何でしょうか？
　AllAboutによりますと、以下のように書いてあります。

　更新料とは、借地または借家期限が満了し、
　契約の更新をするために、借主から貸主へ
　授受される一時金のこと。
　借地については、原則として法定更新され
　ることが多く、法律上は更新料を払う義務
　はない。また、貸主にも請求する権利はな
　い。が、昭和30年代の初めころから、東京、
　横浜など関東の大都市を中心に更新料を払
　う習慣が生まれ、全国に広まった。
　借家、賃貸アパート・マンションでも、関
　東地方は更新料を払うのが一般的だが、そ
　うでない地方もある。

　地方により、払う払わないという性質のあるものです。

■借主有利の判決では
　この判決は、京都地裁により貸主に更新料の返還が命じられた時のものですが、こういう理由だそうです。

　　・更新料は、更新後に実際に賃貸住宅を使用した
　　　期間の長さに関わらず支払われるもののため、
　　　使用期間の対価である賃料の一部とはいえない
　　・また、入居者が特約の趣旨を明確に説明された
　　　うえで合意しない限り、
　　　賃借人の利益を一方的に害することになるため、
　　　消費者契約法上無効である

　消費者契約法の問題もあるということです。

　消費者契約法は、消費者と事業者間の契約で情報の質や量、交渉力の格差を考慮し、消費者の利益を守るために2001年4月に施行されたものです。
　情報の質や量は確かに借主に不利かもしれませんが、最近で言えば、地方では交渉力については、家主の方が不利なケースもあるのではないかとも思いますが。

■貸主有利の判決では
　貸主有利の判決も当然あります。
　
　　・更新料は賃料の前払いとしての性質を持っている。
　　・賃借権の強化の性質を持っている。
　　・消費者契約法の違反についても更新料が過大な金額ではなく、
　　　この更新料の約定が原告に不測の損害、不利益をもたらすものではないことから、
　　　違反ではない。

　鑑定評価では賃料の前払いでしょうか。

■ということで
　全国で１００万戸といわれる賃貸物件について今後どうなるかが注目されます。
　実際、Ｊリート所有物件などの鑑定評価でも更新料は収入項目として見込まれており、現物不動産に投資している投資家のみならず、Ｊリート市場にも影響する可能性があります。
　サブリースなどでも管理会社が更新料を受け取るケースが多いようですが、家賃保証・サブリースというビジネスが成り立たないことも考えられます。
　ある雑誌では、弁護士や司法書士が過払い請求の次の儲けにと狙っているとも書いてありました。
　何にせよ最高裁の判断しだいでは大変なことになることが想定されます。

石清尾八幡宮「いわせをはちまんぐう・いわせおはちまんぐう」(高松市宮脇町）

西哲夫 — 2009-10-18T00:09:14+09:00

今回は、香川県高松市宮脇町の『石清尾八幡宮（いわせをはちまんぐう）』です。

ちょうど、
10月17日　例祭宵宮祭
10月18日　例祭神幸祭
が行われていましたので、写真を撮ってきました。

でも、人が多かったので、神社の写真というより、秋祭りの写真となりました。

それと、初の試みとして、動画にチャレンジしてみました。歴史的なものはあまり動きがあっても関係ないかと思いますが、インターネットも時代の流れということで、是非ご覧ください。

（一番メジャーな下拝殿の辺りです）

(お祭りですね)

■由緒（本家のHPから引用させていただきます。）
　平安時代、延喜１８年（９１８年）八幡大神様が赤塔山（現石清尾山）に現れ、これをお祭りしたものだそうです。

また、時の国司が京都の石清水八幡宮の御分霊を戴き、祭ったとも言われているようです。
　石清尾八幡宮の社名は、社殿を造った赤塔山が亀ノ尾山（亀命山）の山裾にあたり、石清水と亀ノ尾をひとつに併せて、「石清尾」となったとのこと。

(遠景です。お祭り中なので、歩行者専用になってます。)

(参道から。)

(拝殿への登り口。)

■古墳群
　峰山町、室町、宮脇町、西春日町、鶴市町、西宝町にまたがり、『石清尾山古墳群』があります。
　石清尾山の山上にはたくさんの積石塚や盛土墳があります。古墳の地図を入手しましたが、石清尾山１３号まである

ので、周辺には１３個あるようです。
　今回は具体的な写真は撮れませんでした。

■下拝殿
　下拝殿がお正月とかに参拝するところで、最もメジャーなところです。

(下拝殿です。)

(絵馬堂です。)

(御神輿です。)

(獅子頭です。)

■屋台とか
　歩行者専用にしている両側には、いっぱい屋台が出ているのですが、最近は昔よりかなり種類も増えてました。
　値段も、くじ１回で３００円〜５００円でしたが、昔はいくらでしたかね？３０〜５０円くらいでしたでしょうかね

？ということは１０倍になっているということですが、土地の価格は１０倍になっているのでしょうか。

(屋台がいっぱいあります。)

(これが昔からある「型抜き」なのですが、知ってますか？)

不動産売買仲介の両手取引禁止

西哲夫 — 2009-10-18T00:01:12+09:00

　『一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止とします。』民主党政策集に書いてあったことです。

　選挙も済んだので、ここに書こうかと思っていたら、日経ビジネスにも記事で載っていました。

　今回はこれについてです。

■民主党政策集には
　政策集２００９には、以下のように書かれてあります。
　次回以降ブログのテーマが増えて助かります。（笑）
・安心取引で中古・リフォーム・賃貸市場を活性化

　中古住宅物件に瑕疵がないか等を正しく診断できる人（ホームインスペクター）を育成することで、中古住宅を安心して取引できるようにします。このため、施工現場の記録を取引時に添付することを推進します。

　一つの業者が売り手と買い手の両方から手数料を取る両手取引を原則禁止とします。

　高齢者、障がい者、子育て世帯も住みやすい優良で多様な賃貸住宅を整備します。賃貸居住者に対する家賃補助や所得控除などの税制支援も創設します。定期借家制度の普及を推進します。

　住宅ローンをノンリコース（不遡及）型にする環境も整えます。現在は土地の価値のみでなされている「リバースモーゲージ」（住宅担保貸付）は利用しやすくなります。

　今回は、両手取引についてです。

　政策集はここです。

■双方代理と利益相反
　論点はいろいろとあるのですが、基本的には双方代理による利益相反かと思います。
　双方代理は、ある者が契約当事者の双方を代理して両当事者間の契約を締結することです。双方代理は自己契約（自己が相手方の代理人となって自分と契約すること）とともに禁止されており（民法108条）、それに違反すると無権代理行為となるわけです。双方代理および自己契約が禁止されるのは、本人の利益を保護するためです。したがって、債務の履行のように新たな利益の交換を含まない行為（同法108条但書参照）や、本人があらかじめ双方代理に同意している場合には、禁止されない、と解されているわけです。
　しかし、最近、金融業界にはかなり利益相反についてうるさく規制していることもあり、結構規制は現実味のあるところではないかと思います。

■不利益は？
　日経などによれば、
　・売り手と買い手、双方の情報を独占
　　→特に売り手の機会を制限しており、売り手に不利益
　・流通経路が不透明
　　→このご時世だと売り手に不利に
　・総合して、売り手の機会損失
　と書いてありました。
　大手が情報を握って調整しているようなニュアンスもありました。

■結論は？
　まだ、結論は出ていないようですが、政策が発表された翌日には大手不動産業の株価が下がるほどのインパクトがあったようですから、かなり、難しいテーマとなりそうですね。

石あかりロード（高松市牟礼町牟礼）

西哲夫 — 2009-08-26T22:42:06+09:00

今回は高松市牟礼町牟礼（旧：木田郡牟礼町牟礼）で行われている『石あかりロード』です。

■石あかりロードとは
　世界の中心で愛をさけぶのロケ地のところでも書きましたが、そもそもこの辺り、牟礼町・庵治町はWIKIPediaなどを見ていただいても分かるのですが、庵治石が有名な（地名の石なのですから）町です。
　ストーンミュージアムなどもあり、この牟礼町を通って庵治町に行くまでの道には数十の石材屋さんがあります。
　石あかりロードとは、庵治石を加工した「石あかり」を道に並べ、幻想的な雰囲気にしているものです。
　周辺には史跡などもあり、夏場に散歩するのはとても良い感じです。

（ようこそとお出迎えです。）

（こういう石あかりオブジェが道沿いに置いてあります。）

■真実の石
　いわゆるイタリア・ローマにある「真実の口」をまねたものですが、なかなかユーモアのあるものです。
　石の口の中には「おみくじ」が入っており、横にある箱に１００円を入れて、口の中に手を入れて取るようになっていました。
　ちなみに花みくじは「大吉」でしたが、あなたの花はチューリップだそうです（？？）。

（なかなかセンスがあると思いますが）

（おみくじが口の中にあります）

■駒立岩（こまだていわ）
　高松市の史跡の登録（源平屋島合戦古戦場）もされています。
　那須与一がこの石の上に馬を止めて、扇の的を射たといわれているそうです。
　那須与一とは平安時代末期の武将で、平家物語では宗高とされています。くわしくはWIKIPEDIAをどうぞ。

（こんな感じで扇の的を・・・）

（暗くてすみません。ここにあります。）

■石あかりは
　ちなみに石あかりは買うことができます。（なかなか飾るような庭でもないと買えませんが）
　皆さんに幸せが訪れますように四葉のクローバーがありましたので、写真を撮ってきました。
　暗いのでなかなかうまく写りませんがこれは１０万円です。
　欲しい方は、９月２３日までやっていますので、是非現物をご確認の上、詳しくはホームページをご覧ください。

（こういうのもあります）

（明るいとこんな感じですが）

（暗いと現物はとても良い感じ。写真が下手ですが。）

　香川県の文化ですから、もっともっと宣伝するべきです。

PML(Probable Maximum Loss)

西哲夫 — 2009-08-26T22:00:00+09:00

８月１１日早朝、静岡県中部で震度６弱の地震が発生しました。
今回の地震では東海道新幹線や東名高速など東西の大動脈へのダメージが阪神大震災ほどではなかったもののかなり大きかったように思います。
東海地震発生の悪夢が頭をよぎった人も多かったのではないでしょうか。
被災された皆様に心からお見舞い申し上げます。

さて、今回は地震に関連があることということでＰＭＬです。

■ＰＭＬとは
一般には地震ＰＭＬと言われています。
ＰＭＬとは「Probable Maximum Loss」の略で、予想最大損失額のことを言います。
定義はいろいろとありますがWikipediaにあるものが最も一般的に言われているようです。
・建物の使用期間中で予想される最大規模の地震（再現期間475年相当＝50年間で10％を超える確率）に対して予想される最大の物的損失額（90％非超過確率という）の、再調達費に対する割合をいう。ただし、これは広く使用されている定義ではなく、今のところ、地震PMLに統一された明確な定義は無い。（Wikipediaより）

■どこで
　一般的ではないこのＰＭＬはどこで利用されているかといえば、主にエンジニアリングレポートです。
　エンジニアリングレポート、略してＥＲとは不動産投資などで対象不動産の状況を把握するためにおこなう、対象不動産のデュー・デリジェンスです。
　一般的には
　　・物的調査
　　・法的調査
　　・経済的調査
　を行いますが、これらのうち（業者によって異なりますが）、主に物的調査を報告書にまとめたものをエンジニアリングレポートと言っています。
　物的調査では、立地、管理、遵法性、建築物の仕上・構造、設備の劣化状況、耐震性能、有害物含有状況、土壌汚染等を調べます。併せて再調達価格、修繕費用、地震による損失額（ＰＭＬ）などの経済的要素についての言及されるのが一般的です。
　証券化の場合にはどれくらいから地震保険を付保するのが一般的かというと一概に決まっているわけではないのですが、１５％超くらいと言われています。（ただ、当然PMLの高い物件は証券化に向いていないとも言えます。あえて保険をつけて証券化することをしないことも多いかと。）

■ＰＭＬを計算するには
　なかなか個人で計算するわけにはいかないので、Wikipediaにも数千円でとありますが、リンクが切れているのでここで６千円で計算してもらえます。
　http://dds.mothers-auction.net/dds/guide/ra/pml.aspx

■損失には
　地震による損失には、物的なものと経済的なものがあり、一般的には営業損失などを含まない物的な損失であるとされています。
　実際に阪神大震災などでは、対象建物はＯＫでも隣接不動産からの被害があったようなケースや、物的な被害を修繕しようにも地域全部が修繕を要求するため修繕が遅れることによる営業損失など単純な物的損失以上のものがあったように思われます。
　つまり、皆さんも思っていると思いますが、どこで発生するかが予知できないのと同様に、地震というものはやはり起きてみないとわからないということなのでしょうか。（だから保険があるとも・・・）
　ちなみに地震の揺れやすさマップがここにあります。
　http://www.bousai.go.jp/oshirase/h17/yureyasusa/

神村の湧水（高松市西植田町）

西哲夫 — 2009-06-30T23:52:37+09:00

今回は高松市西植田町の「神村の湧水」です。

■菅沢町って？
　西植田町の南に菅沢町というところがあります。高松の方でもどこにあるのか知らないと思います。ちなみに読み方は“スゲザワチョウ”です。旧高松市の最も南にあり、香川町より南です。何で菅沢町の話をするのかと言いますと、神村の湧水に行くためには塩江町から菅沢町を通って行くのが行きやすいからです。
　場所のイメージがつかみにくいので、２００３年頃の地図をつけておきます。

■湧水
　香川県は昔から水不足で困っています。（今年もちょっとやばいですけど）
　それでも山の中にはおいしい湧水があります。「神村（かみむら）の湧水」です。いろいろなところに出かけると後でインターネットで調べることができる世の中になっていますが、ここについてはあまり情報がありません。おいしい湧水としての紹介がほとんどです。
　不動さんがなぜあるのかとかちょっと疑問もありました。

『神村の湧水』の看板です。

こんな感じです。

不動さんです。

■汲んでみた
　湧水は２箇所から出ており、ホースがあります。誰かが、砂とかを漉すために不織布みたいなものをつけてくれていました。
　けっこう水はたくさん出ており、ポリタンク（２４リットル）が１０分くらいかと思います。
　あまり冷たくはありませんが、どんどんと汲みに来る方がいます。

１０分くらいかと。不織布がついてました。

どんどん車が来ます。

■西植田展望台
　湧水からやや菅沢町のほうへ行った所に、展望台があります。高松方面を展望するようになっているのですが、草が生い茂って見えません。残念。

展望台です。

残念ながら見えません。

木苺がいっぱいありました。

路線価が減る

西哲夫 — 2009-06-30T23:09:27+09:00

　明日７月１日は路線価の発表の日ですので、ちょっと路線価について書いてみましょう。

■発表の日
　いきなりですが、ちょっと前（調べてみると２００７年）までは８月１日に発表されていたのですが、昨年から７月１日になっています。この１カ月は何だったのでしょうか。やっぱり、電子化が進んだので早くなったのでしょうかね。

■そもそも路線価とは
　路線価とは、あちらこちらのホームページにも書いてある通りではありますが、相続税や贈与税を計算するときに、土地の価額（評価額）を算出する基準となる価額のことです。
　ついでながらいわゆる倍率表も併せて公表されます。
　その名の通り、路線（道路）ごとに定められ、その道路に面する標準的な宅地の１平米当たりの価額を千円単位で表しています。
　ちなみに、地価税にも使われていましたが、地価税は１９９８年から凍結されています。

■路線価による財産評価
　ある道路の路線価が100千円（10万円）だとすると、その道路に面した100平米の宅地の評価額は「10万円×100平米」で1000万円となります
　実際の評価額の計算では、その土地の奥行きや形状などに応じた補正率をかけて算出します。

■価格水準
　前にも書いたことがありますが、路線価は、毎年１月１日の価格で、地価公示の８０％程度を目処に国税局長が定めることになっています。

■決定方法
　国税庁のホームページに通達がありますが、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線（不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。）ごとに設定します。
　売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額（不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。）、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とするとされています。
　ここに鑑定士がやる根拠があるわけです。

■増減
　路線価は実は香川県では例えば香川町などでは減っているのですが、全国的にみれば地域によっては増えているところもあるそうです。
　国税局単位で方針が違うのでしょうか。

飯山総合運動公園

西哲夫 — 2009-04-28T23:55:06+09:00

今回は丸亀市飯山町東坂元の「飯山総合運動公園」です。

　この公園は、香川県の西、いわゆる西讃では桜で有名な公園です。ちょっと遅くなりましたが、桜の花の写真とともにご紹介します。

■運動公園
　運動公園としては、体育館、テニスコート、多目的広場、ちびっこ広場、水辺の広場、文化の広場、ふれあい広場、遊歩道等があります。総面積9.4haのよくあると言ったら怒られるかもしれませんが、総合運動公園施設になっています。
　

（とういことでサッカーコートをバックに桜です）

■ちびっこ広場
　ちびっこ広場の桜が一番きれいで、ここでたくさんの人がお花見をしていました。
　この広場には、子どもが遊べる遊具類があって、すべり台とかジャングルジム（ロープ型）とかがあります。広場自体が丘のようになって斜めになっており、ボールで遊んでいる子ども達はちょっと苦しそうでした。
　バーベキュー施設もあります。

（満開まであと少し）

（最近香川県内でよく見るロープ型ジャングルジム。落ちにくいのでしょうか？）

■遊歩道・アスレチック
　園内を散歩するための遊歩道とアスレチック施設もあります。
　遊歩道は散歩にはちょうど良く、小高い山もあり、頂上からは向こうに「飯野山」が見えます。「飯野山」は新日本百名山にも選ばれており、「讃岐富士」と呼ばれる円錐形のきれいな山です。
　ちょうど良い運動になります。

（丘の上からの写真です。）

（わかりにくいのですが、右下がアスレチックのスタート。）

（讃岐富士。どうです？きれいですね。）

■古墳
　丘かと思っていると古墳なんかもありまして、歴史的なところもあるようです。
　周りを探してみたのですが、あまり説明らしきものがありませんでした。

（これ古墳です。）

（説明ですが・・・。）

■桃
　ちなみに飯山の特産品は桃です。公園の入り口には、「ピーチハウスはんざん」という店があります。　
　これから夏に向けて桃のおいしい季節になります。

（桃の花も隣の畑で見れます。）

（関係ないのですが、車止めについていた「鳥」。）

不動産鑑定士 西哲夫のホームページ