不動産鑑定士　西哲夫のホームページ

香川県防災センター（高松市生島町）

nishikantei — 2011-12-30T22:59:00+09:00

香川県防災センター（高松市生島町）

今年は、地震などもあり、大変な一年となってしまいました。
来年こそ良い年になりますよう願いたいものです。

で、今回は「香川県防災センター」（高松市生島町）です。

■防災センター
　この施設は香川県消防学校教育訓練棟の１階にあります（そもそも消防学校というのがあるのをしりませんでしたが）。
　生島なので、津波には弱い場所かもしれません。しかし、津波の恐ろしさというのは今年の地震で改めて認識させられたものでもあるかもしれません。

（外観です）

■施設
　施設内には、各体験コーナーがあります。
?地震体験コーナー
　これはよくある地震のシミュレーターですが、壊れているのか調整中のままでした。兵庫県南部地震などの地震に揺れを体験できるそうです。

(故障中のようですが・・・)

?煙避難体験コーナー
　火災のときに、どのように非難するのかを実際に行うものです。
　実際に煙が出てその中を非難します。
　入ってみましたが、煙がリアルでした。煙は吸っても体に害がない薬品だそうで、あまいにおいがしました。

(これは結構本格的です。本当だったら息できないでしょうね。)

?暴風体験コーナー
　台風の時にどの程度の風が吹くかというシミュレーターです。
　風速30メートルまでの暴風を体験することができます。
　雨までは降らないので（当然ものも飛んでこないので）、意外と平気でした。

?消火体験コーナー
　映像に向かって、消火器で消すシミュレーターです。
　映像に消火器で水をかけると本当に消えるので、どのような仕組みなのかと思っていましたが、後で考えると、映像は何もしなくても火が消える映像で、それに水をかけているだけなのでしょう。
　子供などには、楽しいコーナーだと思います。

（楽しそうでした。）

?救急救護体験コーナー
　人口呼吸などの練習ができるコーナーのようです。

?映像体験コーナー
　映画で、防災の心構えを学ぶとありましたが、今年の地震にはこの程度の対応では無理かとも思いました。

（２０分くらい映画がありました。）

（消防士の服を着て記念撮影とか）

（防災グッズです）

■最後に
　今年は本当に大変な年でしたが、復興を願いつつ、非常時には備えておきましょう。

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マンション管理のトラブルとは（再びマンション）

nishikantei — 2011-12-30T22:30:00+09:00

マンション管理のトラブルとは

マンション管理のトラブルをテーマにしてみたいと思います。
といっても分譲マンションのトラブルです。

■全国的にトラブル増加
　私の事務所も住んでいるところも分譲マンションですが、全国的にトラブルは増加しているようです。
　例えば、管理会社の社員による管理組合財産の詐取事件とか、居住者の高齢化により組合が成り立たないとか、さまざまなものがあるようです。
　マンション管理適正化法ができて１０年を超えますが、一度見直す必要が出ているようです。

■適正化法
　マンションの管理の適正化の推進に関する法律は、マンション管理士の資格を定め、マンション管理業者の登録制度を実施する等マンションの管理の適正化を推進するための措置を講ずることにより、マンションにおける良好な居住環境の確保を図り、もって国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与することを目的とする法律です。
　マンションを始めて法律用語にした法律でもあります。（区分所有建物だったわけです）

■詐取
　１１月には上場のマンション管理会社で契約社員が詐取するという事件が起きました。
　法律では、当然分別管理の強化が義務付けられています（１０年５月の改正で）。
　しかし、事件は起こってしまいました。そこには、マンション所有者の当事者意識が薄れているという問題があるようです。

■マンション管理士
　適正化法では、「自分たちのマンションは自分たちで守る」という考え方で役割や義務を規定しています。
　それに助言するための制度がマンション管理士だったはずです。
　マンションは１０年末で５７０万戸もあり、マンションであることで近所の意識が希薄、所有者の高齢化、賃貸にしている人が増えたなど、問題は山積みです。
　現行制度では、管理会社や管理士が管理者となることを想定していたようですが、所有者以外が管理者になっているマンションは５％程度のようです。

■行政の関与は
　私有財産の管理に、どこまで行政が口を出すかは難しいのですが、国土交通省は１月に適正化法見直しを進めるための検討会を立ち上げるようです。
　いずれにしても、「自分の財産」を再度認識し、今回の地震を教訓にコミュニティとしてのマンション管理を改めて考えることが重要なようです。

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大串自然公園（さぬき市小田）

nishikantei — 2011-10-31T23:01:00+09:00

大串自然公園（さぬき市小田）

さぬき市が２回続きますが、今回はさぬき市小田、旧の志度町小田の大串自然公園です。

■大串自然公園
　大串自然公園にはさぬき市のホームページによりますと下記のようにたくさんの施設があります。

・シーサイドコリドールオートキャンプ場
・グリーンヒル大串（大串温泉）
・野外音楽広場テアトロン
・さぬきワイナリー
・さぬき市物産センター
・芝生公園
・テニスコート
・サイクリングロード
・長ぞわい観音
・児童館
・のろし台

　実際には、車で走ってみると「長ぞわい観音」「のろし台」はどこにあるのかよくわかりませんでした。
　歩かないと無理なのかもしれません。
　ちなみに「児童館」は、閉館？のように見えましたが、ＨＰにはまだ書いてあります。

（案内図です）

■展望所
　いろいろなＨＰでも、海・山・風など美しい自然とのふれあいが心ゆくまで満喫できると書いてありますが、展望所からの眺めは絶景です。
　ここから下に降りていけるのですが、天気が良い日は最高だと思います。

（こ、これは絶景です！！）

（その向こうは小豆島です）

■グリーンヒル大串
　グリーンヒル大串（大串温泉）は、ナトリウム・カルシウム−塩化物低温泉だそうで、説明によると「瀬戸内の大パノラマを眺めながら、ゆっくり湯船につ

かることができて最高。」のようですが、残念ながら、金土日の営業となっており、入れませんでした。
　ついでながら、効能は神経痛、リュウマチ、筋肉痛、関節痛、動脈硬化、婦人病その他のよう。

（残念ながら金土日の営業）

■テアトロン
　野外音楽広場テアトロンは、香川県民にとっては、夏になるとスターダストレビューとか、小田和正とかがコンサートをすることで有名です。
　もっとコンサートがあれば楽しいのですが、いかんせん交通が不便な感じがします。駐車場がたくさんあればよいのですが。

（もっとコンサートがあれば）

■さぬきワイナリー
　さぬきワイナリーはさぬき市長を社長とする第３セクターです。四国で唯一のワイン工場です。
　たしか、香川大学農学部でできた品種などでワインを造っています。
　ワインで町おこしをするのは結構難しいのでしょうね。

（中は入ってみてのお楽しみ。試飲とかもあります。）

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修繕積立金は高いか安いか

nishikantei — 2011-10-31T22:58:00+09:00

修繕積立金は高いか安いか

■修繕積立金とは
　マンションの屋上とか外壁などの将来の修繕工事のために、入居者が毎月積み立てていくのが修繕積立金です。
　実はうちの事務所のある建物も現在修繕中です。
　だいたい、修繕積立金は、分譲した業者さんが最初は安く設定していることが多いようです。新しいうちは安いというのはわからないでもないのですが、将来値上げするときに困るようです。

■ガイドライン
　最初に設定した月額が低く、工事費が不足してしまうというケースがあったりするので、国土交通省では「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を今年の4月に発表しました。
　そこで積立金の額の目安を示しています。
　一例ですが、専有床面積が80?のマンション（10階建て、建築延床面積8000平方メートル）の場合、修繕積立金の目安額は月1万1200〜2万1200円（平均1万6160円）になります。
　金額は専有床面積に比例するので、40?なら半分にという感じです。
　ガイドラインでは、個別ケースではいろいろなケースが想定されるため、マンションの建築延床面積や階数でわけて、調査した事例の大部分が収まるような幅として金額を示しています。

■実際は
　ガイドラインでは、目安額は、専有床面積1?につき月140〜265円の積立金を支払うべきと考え算出していますが、平成21年のリクルートが行った調査によると、実際の新築マンションの修繕積立金の当初設定額は、平均で1?あたり月95.4円となっているようです。
　やっぱり低いということです。

■積立方
　積立方法は、?均等に積み立てていくもの、?段階増額積立方式がありますが、ほとんどの新築マンションでは段階増額積立方式のようです。
　
■結果として
　何十年にわたり毎月支払うお金なので、わずかな増額でも家計に大きな影響を及ぼしますが、そもそも増額されると認識して買うのが正しいのではないかと思います。

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人間魚雷「回天」の実物大模型（香川県さぬき市津田町津田）

nishikantei — 2011-08-28T15:40:00+09:00

人間魚雷「回天」の実物大模型（さぬき市津田町津田）

　今回はさぬき市津田町津田の羽立峠にある『人間魚雷「回天」の実物大模型』が展示してあるところに行ってきました。

■回天とは
　旧日本海軍が第二次世界大戦中に使った人間が操縦する魚雷の名称で、コトバンクなどによれば全長約15メートル、直径約1メートルの魚雷に操舵(そうだ)室を取り付け、潜水艦に搭載して出撃し、敵の戦艦に体当たりしたものです。
　山口県周南市の大津島に訓練基地があり、全国から1375人の若者が集まり、145人が戦死したそうです。

（先頭側からの写真です）

（後ろ側からです）

■羽立峠は
　羽立（はりゅう）峠は日本武尊（やまとたけるのみこと）神話に出てくる峠で、日本武尊が伊勢で死んだあと、お墓から白鳥が飛び立ち、その羽が落ちたところが羽立峠で、その先で白鳥海岸を見つけ、白鳥神社に関連するものが祭られているということです（省略しすぎなので、ちょっと話がおかしくなっているかもしれませんが）

（津田湾が見渡せる良いポイントです。）

■展示場所は
　神話の中での羽立（はりゅう）峠は、眺めが良いことになっていますが、ここも非常に眺めが良いところです。
　なぜ、ここに？と思ったのですが、看板でここに作られた方が趣意を書かれていましたので、ご覧ください。

（回天の解説と製作者の趣意です。クリックで大きくなります。）

■最後に
　自然災害などもあり、大変な時代になっていますが、平和を願うものです。

（世界の平和を。クリックで大きくなります。）

更新料「高すぎなければ有効」

nishikantei — 2011-08-28T15:00:00+09:00

更新料「高すぎなければ有効」

賃貸住宅の更新料について最高裁で「高すぎなければ有効」との初判断がなされました。

■更新料は
　更新料は首都圏や関西圏などに商慣行化しています。
　該当物件は１００万件に上るのことで、３件の２審大阪高裁判決は２件で無効、１件で有効と判断が分かれており、最高裁判決でどうなるのかが注目目されていました。

■消費者契約法の観点から
　消費者契約法で「消費者の利益を一方的に害する契約は無効」となっていることから、更新料がこれに該当するかどうかが争点となりました。
　判決理由では
　?「貸主側の収益となる一方、借り主にとっては円満に物件を使用し続けられることからすれば、賃料の補充や前払い、契約継続の対価など複合的な性質がある」とされ、経済的合理性があるとしました。
　?更新料が慣習となっていることは広く知られており、貸主と借り主の情報量などに大きな差はないことから「更新料の条項が契約書に明記されていれば、賃料、更新期間などに照らして高額過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法には違反しない」としました。
　当然、不当に高額でないという前提はあります。

■返還義務は
　判決前の最大の注目点は、仮に最高裁で無効と判断が出た場合に「消費者金融の過払い金問題のように、過去の支払った更新料の返還請求が殺到するのか」「もしオーナーが変わっていた場合、返還義務は前のオーナーにあるのか、現在のオーナーにあるのか」という点でした。
　しかし、判決が有効と出たためそうした懸念は解消されたようです。
　無効となっていれば大変なこと（大家さんにという意味だけでなく、過去のものまでとなるとどうなるのかとかいう点で）になるところでした。

■現状は
　各種報道では、現状についてのコメントは
　?有効とはいっても、既に空室の多い中でなくなる方向へ動いている
　?値上げなど論外
　?REITなどもとっていない
　という中で、大家さん側もあきらめているようです。

　７月１２日にも、敷引に関する最高裁の判決が下されましたが、これを踏襲し、「敷引は有効」となりました。
　しかし、４月のブログと同じコメントですが、大家業も苦難が続く時代となっているように思います。

峰山公園（高松市峰山町）

nishikantei — 2011-06-26T23:37:55+09:00

この度の東日本大震災により被災された方々に心よりお見舞い申し上げますとともに、一日も早い復興をお祈り申し上げます。

今回は高松市峰山町の峰山公園（みねやまこうえん）です。

■峰山
　石清尾山から紫雲山にかけては通称「峰山」と呼ばれる起伏のある台地になっており、峰山町になっています。
　高松の市街地に面した貴重な緑地帯であり、周りを人口密集地に囲まれていることから、気軽に登山できる山として人気があります。
　石清尾山は、標高232.43mの山です。

（展望台がありまして、海側が見渡せます）

■峰山公園
　峰山公園は専用のホームページがあり、細かく説明してあります。（当たり前ですが）
　http://www.mineyama-park.com/
　で、驚いたのが、宝くじの収益を使った遊具群です。税金ではないので、というか税金で最近はなかなかここまでのものは作れないと思いますが、すごくお金がかかっているように思われました。

（宝くじの普及事業）

（はにわっこ広場説明です）

（これがはにわっこ広場：上の方から）

■はにわっこ広場
　宝くじの普及宣伝事業としてと書いてあります。それにしても宝くじとはそんなにお金があるのですね。
　つまり、宝くじの普及宣伝というか、こういうものに宝くじのお金は使われていますという宣伝なのですね。
　公益のために利用されていることがよくわかりました。

（これがはにわっこ広場：下の方から）

■アスレチックとか
　アスレチックコース、キャンプ場、バーベキューサイトなども設置されており、すばらしいところになっています。

（アスレチック１１番きね渡り）

香川県の地震と津波

nishikantei — 2011-06-26T23:04:24+09:00

香川県の地震と津波

この度の東日本大震災により被災された方々に心よりお見舞い申し上げますとともに、一日も早い復興をお祈り申し上げます。

さて、今回は「香川県の地震と津波」について考えて見ます。

　東日本大震災以降、香川県でも南海地震が起きた際の津波による甚大な被害が改めて懸念されるようになったと思われます。
　特に、朝日町への病院の移転問題は、液状化を始め、具体的に再検討が行われるようでもあります。

■南海地震
　南海地震は３０年以内に、６０％で起こると言われています。
　活断層では、「中央構造線断層帯」や「長尾断層帯」など大きな活断層が５つもあります。
　９０〜１５０年の周期で何回地震は発生しているので、直近の１９４６年（和歌山沖）からすると、そろそろ次回があってもおかしくない状況であると言えます。
　ちなみに１９４６年の時には、香川県では、死者５２人、負傷者２７３人の記録があるそうです。

■香川では
　香川県南海地震被害想定調査によりますと、建物は家屋被害全壊４，５００棟、半壊１７，０００棟、浸水５０，０００棟、火災出火５０件、焼失３０件だそうです。
　人では、死者２００人、負債者３，３００人、避難者１０，０００人との予測がされています。
　ちなみに、マグニチュード８．６、冬、午後６時の想定だそうです。

■ではどうするか
　「より安全な場所へ」と住居や拠点を求める動きが全国的には増えているようです。
　香川県でも、関東からのマンション購入の動きが出ていると聞いています。
　どうも、多いのは?物件は海抜何メートルか、?海岸からの距離、?マンションの階数などをを気にする人が多いそうです。
　いつ起きるかわからない災害の可能性を踏まえ、その土地の価値を見極めるのは現実的には難しいのですが、人や企業が沿岸部などを避ける動きが本格的になれば、地価を動かす大きな要因になる可能性があると思われます。
　法規制でも高さの制限などについては、津波対策として、場合によっては高い建物も必要との意見も出ているそうです。

■とりあえず
　とはいえ、香川では直接的な被害はあまりなかったのですが、やはり、まずは家具の固定が必要です。
　そして、香川県では耐震化の補助制度を持っているので、特に１９８１年以前の建物の方は一度相談してみてはいかがでしょうか。

成田山聖代寺（なりたさんしょうだいじ）高松市屋島東町

nishikantei — 2011-04-29T23:46:57+09:00

この度の東日本大震災により被災された方々に心よりお見舞い申し上げますとともに、一日も早い復興をお祈り申し上げます。

今回は高松市屋島東町の成田山聖代寺（なりたさんしょうだいじ）です。

■成田山
　成田山（なりたさん）とは本来は、千葉県成田市にある真言宗智山派大本山成田山新勝寺のことをさすそうです。各地に新勝寺の別院・分院・末寺・末教会があるそうです。ご分霊を勧請したり、山号が成田山の寺院も成田山だそうで、今回の成田山聖代寺は後者です。

（ちょっと高台にあるので登り口です）

（登っていくと・・・）

（ご本堂があります）

■聖代寺
　通常だと、ここで聖代寺の説明をするのですが、何といってもお寺の情報がインターネットにもあまりありません。「成田山聖代寺」と検索すると「これでもかっ！！」というくらい『桜、桜、桜』と出てきます。
　一応、解説ですがお寺は真言宗で、厄除不動です。

（桜桜桜・・・）

（お地蔵さんと桜）

（不動王明も当然あります）

■桜
　境内に100本余りのソメイヨシノが並ぶんでいました。小高い場所にあるため眺めもよいです。どれかはわかりませんでしたが、薄黄緑色の花を咲かせる「ウコンザクラ」や、緑色の「ギョイコウザクラ」といった珍しい品種もあるそうです。
　広場っぽいところもあり、子供たちが遊んでいました。多分今年はお花見シーズンにしては少ないのでしょう。

（やや人は少なめ？）

（小高いところにあります）

■他にも
　池があり、亀、鯉、おたまじゃくしを発見しました。（が写真撮るの忘れました。）
　来年の花見の頃には、震災復興で日本の景気が上向けばよいですね。

（すごく新しい鐘）

敷引金「高すぎなければ有効」とは

nishikantei — 2011-04-29T23:43:16+09:00

敷引金「高すぎなければ有効」とは！？

３月２５日の日経の記事からです。

『敷引金「高すぎなければ有効」最高裁が初判断　借り手側敗訴』

今回は、そもそも敷引の有効性をどう判断するかといわれていたものです。

■敷引とは？
　関西を中心とした慣習で、居住用賃貸物件を退去するとき、入居時に払った保証金（敷金）から原状回復などの費用として一定額を差し引かれることを言います。関西では当たり前です。
　関西は敷引、関東は更新料という感じでしょうか。

■何が問題？
　この関西では一般的となっている敷引の制度（というか、敷引特約）が、消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らして無効ではないかということが争われたものです。

■最高裁判断
　一言で言えば「契約書に書いてあれば有効」ということですが、一方、「借り手は情報量や交渉力で貸し手に劣る」ので高すぎれば無効とのことです。本件では、家賃の３．５倍だったそうで、高すぎるといえないとのこと。何倍までよいのでしょうかね。

■問題は
　ただ、最近は「借り手は情報量や交渉力で貸し手に劣る」などということも少なくなってきており、どちらかというと借りる側の方が強いケースも見られます。前にも書いたと思うのですが、「収益物件で安泰」というケースは少なくなってきており、大家業も苦難が続く時代となっているように思います。

ご参考までに、記事全文です。

　賃貸住宅の契約終了時に、貸し手が原状回復費用などとして敷金（保証金）から一定額を引き去る「敷引特約」が、消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らし無効かどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第１小法廷（金築誠志裁判長）は24日、「敷引金が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示した。借り手側敗訴が確定した。

　敷引特約は関西地方を中心に普及している商慣習。有効性を巡り下級審の判断が割れており、最高裁の判断に注目が集まっていた。貸し手側に有利な司法判断といえ、大きな影響が出そうだ。

　同小法廷は判決理由で、敷引金の額が契約書に明記されていれば「借り主の負担について合意ができている」と認定。引き去り額をあらかじめ決めておくことは、紛争防止のために不合理とはいえないと指摘し、敷引特約そのものが不当とはいえないとした。

　そのうえで、借り手は情報量や交渉力で貸し手に劣ることから「敷引金が高額過ぎれば消費者契約法に照らして無効となる」との判断基準を提示。今回の事案では月９万６千円の家賃に対し、居住年数に応じて敷引金を18万〜34万円とする契約内容で「敷引金は家賃の２倍から3.5倍にとどまり、高過ぎるとはいえない」と判断した。

　京都市の借り主男性が敷引金21万円の返還を求めて提訴。一審・京都地裁、二審・大阪高裁とも原告側請求を棄却していた。

金刀比羅宮（こんぴらさん）他（仲多度郡琴平町）

nishikantei — 2011-02-26T00:09:46+09:00

金刀比羅宮（こんぴらさん）他（仲多度郡琴平町）

今回はすごく久しぶりにこんぴらさんです。

■琴平のニュース
　こんぴらさんは２回目の日記になります。
　本当は琴平町の取り組みなんかを紹介したかったのですが、良いニュースと悪いニュースがあったので両方お知らせしておきます。
　
■良いニュース
　香川県は全国２位のにんにくの産地なのですが（１位は青森ですが、１と２にはすごく差があります）、その中でも琴平のにんにくは味の濃いにんにくだそうで、それを琴平町の名物にしようという動きがあり、何とできた商品が「ガーリック侍」だそうです。
　で、買ってみました。
　このふりかけ（下の写真）がご飯にかけるととってもおいしいです。ごまににんにくをまぶしているという感じですが、よく見ると、にんにくのチップが入っており、これがおいしさをアップしているようです（さらに下の写真）。
　「にんにくしょうゆ」「ごまふりかけ」「にんにくみそ」があるそうです。
　すばらしい「町おこし」です。

ガーリック侍・ごまふりかけ
　⇒東京でも旬菜館（新橋）やトモニ市場（有楽町）で買えるそうです。

この「つぶ」がわかりますか？

■悪いニュース
　琴平町が町内の施設に供給する温泉を水道水で水増ししていたというものです。
　温泉法の規則では、加熱や加水などをする場合、その理由とともに表示する義務があるが、していませんでした。
　民間が上のようにがんばっているのに・・・。

■温泉祭り
　ということで、問題は解決したようですので、地域の活性化のためにも明るく温泉祭りの状況をお知らせします。
　温泉祭りは、全国から観光客を呼ぼうと琴平町観光協会などが１２年前から開いています。
　だいたい初日は、温泉の源泉で、温泉水をくむ神事が行われます。

とりあえず、すごい人です。

周辺のゆるきゃら勢ぞろいです。（コンピーくんとかだったか）

■金刀比羅宮
　金刀比羅宮のホームページによれば、
　表参道から御本宮までの石段は全７８５段。全行程は約１時間程とさらっと書かれていますが、結構厳しいものです。

まだまだ平坦地です。

ところどころに何段目か書いてあります。

まだまだ。

やっと御本宮。

かんぽの宿事件（か？）

nishikantei — 2011-02-25T23:03:17+09:00

かんぽの宿事件（か？）

　かんぽの宿が過大評価されているとして、捜索があったと２月１８日の各紙ではいろいろな報道がありました。
　カネボウの時の公認会計士の事件を思い出します。
　今の段階ではコメントしづらいので、今回はこれを集めてみました。（長くなりますが）

■共同通信社
『不動産鑑定事務所を捜索　「かんぽの宿」過大評価か』
　大阪のゲームソフト販売会社ＮＥＳＴＡＧＥが旧「かんぽの宿」の評価額を不当に高くして水増し増資したとされる事件で、大阪府警捜査２課は１８日、金融商品取引法違反（偽計）容疑で、鑑定の依頼を受けた「共立不動産鑑定事務所」（東京都渋谷区）など関係先を家宅捜索した。
　事件は中立性が強く求められる不動産鑑定士への捜査に発展。捜査２課は、鑑定は物件の価値を不自然に過大評価したものとみて、経緯を詳しく調べる。増資の引受先となったコンサルタント会社「クロスビズ」（東京都中央区）も捜索した。
　３物件は外壁に約１０メートル四方の穴が２カ所あったり、放置され雑草が伸び放題だったりしたが、鑑定士は評価額を計１３億円と算出。売り出された当時の価格の３・８倍に上った。

■産経新聞
『かんぽの宿で水増し増資、ゲーム会社を家宅捜索』
　ネ社の有価証券報告書や捜査関係者などによると、同社は昨年２月に第三者割当増資を実施。引受先となったコンサル会社は、旧「かんぽの宿層雲峡」（北海道上川町）と旧「かんぽの宿米沢」（山形県米沢市）、年金・健康保険福祉施設整理機構が管理していた宿泊施設の旧「ホールサムインせとうち」（岡山県倉敷市）をそれぞれ現物出資し、株式を受け取っていた。
　これら３物件の民間企業への売却額は計約３億４千万円。いずれもその後は利用されないまま老朽化が進んでいるが、都内の不動産鑑定士は計１３億円と評価し、ネ社は計１２億円を資本に組み入れた。

■読売新聞
『東京の不動産鑑定事務所を捜索…大阪府警、水増し増資容疑で』
　大阪府吹田市のゲームソフト販売会社「ＮＥＳＴＡＧＥ（ネステージ）」（民事再生手続き中）が旧「かんぽの宿」などの不動産の現物出資で水増し増資をしたとされる事件で、大阪府警捜査２課は１８日、不動産評価額を鑑定した「共立不動産鑑定事務所」（東京都渋谷区）や現物出資した経営コンサルタント会社「クロスビズ」（同中央区）などを金融商品取引法違反（偽計）容疑で捜索した。
　有価証券報告書などによると、Ｎ社が２０１０年２月に行った第三者割当増資で、クロス社から旧「かんぽの宿層雲峡」（北海道上川町）など３物件の現物出資を受けた。その際、Ｎ社から依頼された不動産鑑定士は計１３億円と鑑定した。
　３物件は０６年、東京都内の温泉施設運営会社が旧郵政公社などから計約３億４０００万円で購入。Ｎ社の増資１か月前、購入時より安い３億円以下でクロス社に転売されていた。
　しかし、増資時点で３物件の評価額は、転売時の４倍以上に膨れあがっており、府警は、水増し増資の疑いがあるとして、１６日にＮ社を捜索していた。
　Ｎ社は増資時、不動産鑑定士事務所について「特別な利害関係のない独立した第三者」と公表していた。
　読売新聞の取材に、同事務所は「守秘義務があり、答えられない」とし、クロス社は「回答を控える」としている。
　一方、Ｎ社関係者は取材に「３物件は修復した上で、ホテルなどとして再活用する計画だった。鑑定額には収益見込みも織り込まれており、不当に高いとは言えない」と話した。

■朝日新聞１１月はこうでした。
『かんぽの宿評価額、不適正鑑定で大幅減額か　最大９５％』
　日本郵政グループが宿泊施設「かんぽの宿」を安く売ろうとした問題で、２００７年の不動産鑑定評価が国の基準に違反していた可能性が出てきた。基準では経営改善の努力をした想定で評価しなければならないのに、安く売るために「赤字」と断定し、積算した価格から最大９５％も減額していた。国土交通省は担当した不動産鑑定士２０人以上から近く事情を聴く方針だ。
　かんぽの宿は０５年に民間売却が決まった後、０７年の不動産鑑定評価で突然、評価額が前年のほぼ３分の１の計約９８億円に下がった。これは、評価額を出す際、土地・建物の価格を示す「積算価格」から大幅に減額したためだ。
　０７年の鑑定評価書では、鑑定した３社のうち、３８施設を担当した東京の不動産鑑定会社が２４施設を積算価格から８０〜９５％も減額していた。関係者によると、０７年８月に当時の日本郵政公社から「経営改善を見込む必要はない」「この価格では受け入れられない」と指摘され、一部を８０〜９５％減額した。だが、さらに公社から「億を超える施設は売れない」「もう少し厳しくみてほしい」と言われ、減額の施設を増やしたという。
　この鑑定会社は前年の決算などから２３施設を「赤字」、１施設を「低採算」と判定。売れにくいとして減額率を高くした。同社の関係者は「郵政の条件はおかしいと思ったが、契約先なので断れなかった」と、事実上減額を指示されたと受け止めたという。
　国交省の不動産鑑定評価基準では、評価額は「対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断」などで決めるとされている。会計検査院の今年３月の報告では、かんぽの宿は客室稼働率が民間旅館の平均を１０ポイントほど上回る約７０％あり、高い人件費などを削れば、黒字になる可能性を示している。鑑定士でもある立教大の久恒新（ひさつね・あらた）教授は「かんぽの宿は人件費も物件費も高く、改善の余地が大きい。現状が赤字だからと言って、単純に赤字と見なすのは鑑定評価ではない」と指摘する。
　総務省は「（公社の指摘は）値下げの圧力で、不自然に価格が落ちた。売りやすくすることをねらった可能性がある」と問題視している。日本郵政グループは朝日新聞の取材に対して「鑑定士が公正に判断した」と文書で回答し、引き下げを指示したとは認めていない。同グループは不動産評価を見直しているが、結果は公表していない。（松浦新、座小田英史）
・白山のふもとにたたずむ「かんぽの郷　白山尾口」。積算価格から９５％減額され、６１９４万円と評価された＝１０日、石川県白山市白山のふもとにたたずむ「かんぽの郷　白山尾口」。積算価格から９５％減額され、６１９４万円と評価された＝１０日、石川県白山市
・三河湾が眺望できる「かんぽの宿三ケ根」。１０月半ばの週末は満室で、駐車場もいっぱいだった。２００７年の鑑定評価では６３４万円と評価された＝１０月２２日、愛知県幡豆町、松浦写す三河湾が眺望できる「かんぽの宿三ケ根」。１０月半ばの週末は満室で、駐車場もいっぱいだった。２００７年の鑑定評価では６３４万円と評価された＝１０月２２日、愛知県幡豆町
・海を見下ろす小高い丘の上にある「かんぽの宿鳥羽」。２００７年の鑑定評価では最も減額され、１６７３万円になった＝１０月２２日、三重県鳥羽市、海を見下ろす小高い丘の上にある「かんぽの宿鳥羽」。２００７年の鑑定評価では最も減額され、１６７３万円になった＝１０月２２日、三重県鳥羽市

サンポート高松トライアスロン（高松市浜ノ町）

nishikantei — 2010-12-31T12:52:40+09:00

サンポート高松トライアスロン（高松市浜ノ町）

今回はイベントですが、高松市浜ノ町近辺で行われた「サンポート高松トライアスロン」です。

（サンポートがなかなか壮大です。クリックして大きな写真でご覧ください。）

■イベント
　高松というか香川県・岡山県で今年は、瀬戸内国際芸術祭が行われていました。
　イベントものというのは、結構支出が伴い、来場客数ばかりが目立つことが多いのですが、この芸術祭は新聞報道によると黒字だったようです。
　
　→チケット販売や協賛金が増えたため、収入は７億９３００万円となった。
　
　収支ではプラス１億円くらいのようです。協賛金がどれくらいだったのかは気になりますが。

　また、経済効果は、日本銀行が計算しています。

　→アンケート調査を基に消費額などを出し、県外から来た宿泊客４７％（１人当たりの消費額は４万３６９９円）、県内外からの日帰り客各２６％（県外同１万５９２７円・県内同１万５５１４円）、県内からの宿泊客１％（同３万３９７５円）とし、飲食や宿泊などの直接効果を６４億円とはじき出した。また、県内産業への波及効果は４７億円と算出した。

　３年後にまたやるそうですが、これだけの経済効果があるなら続けるべきで、香川県のイメージを「芸術」にできればおもしろいと思います。

（スタート直後です。）

■イベントとしてのトライアスロン
　今回は、トライアスロンが高松で行われたということなのですが、主催者に近い人に話を聞きましたが、意外とコストがかからず、経済効果はそこそこあるように感じました。
　かかる費用を考えれば、実際に利用するのは、海と道路なので、警備とか施設利用などが中心になるのではと思います。たぶん広告代とかが一番大きいのだろうと思います。
　実際には１０００人でできれば、参加費でそこそこ運営できるはずです。
　県外からの参加者も多いことを考えれば経済にもよい影響はかなりあると思います。

（スイムです。）

（バイクです。）

■大会
　大会はサンポートのスイム、浜ノ町近辺のバイク、赤灯台までのランでした。
　どうせなら、高松は中央通りがきれいに南北に走っているのでバイクとランを市街地のど真ん中で行えば、もっと盛り上がるのではと思いました。
　空港くらいまで一直線に自転車で走って帰ってくれば面白いかもしれません。（交通規制大変でしょうけど）

（ゴールです。）

公認会計士も就職難（不動産鑑定士も）

nishikantei — 2010-12-31T12:52:20+09:00

公認会計士も就職難

■公認会計士も就職難
　先日の新聞（１２月１９日）にこんなものがありました。

　公認会計士の「卵」が就職難に直面している。公認会計士試験を所管する金融庁は、一般企業への就職増を見込んで４年前に受験者の門戸を広げ、合格者が急増したが、需給のミスマッチと不況のダブルパンチでもくろみは外れ、“会計士浪人”が増えている。新司法試験に合格したのに就職先がない弁護士希望者が増えたのと似た構図で、日本公認会計士協会は企業に採用のメリットをアピールするなど、雇用拡大に躍起になっている。

　公認会計士は、監査法人や会計事務所に就職するのが一般的です。
　試験の合格前か後に２年間の実務経験を積む必要があり、合格後に１〜３年の実務補習を修了して初めて資格が得られるとのことなので、不動産鑑定士と同じような感じです。

　金融庁は、一般企業で会計・財務の専門家として活躍するなど会計士の役割の多様化を狙い、平成１８年に試験制度を改定。その結果、合格者は従来の１千人台から２千〜４千人台に急増した。しかし、思うように雇用が進まず、試験に受かっているのに資格が取れない“浪人”も増えた。

　まさに、こちらも不動産鑑定士と同じような感じです。

■弁護士って
　司法制度改革では、裁判効率化や法曹人口拡大などが目的とされました。
　現在、法科大学院は定員割れや新司法試験の合格率低迷が指摘されており、また、質の悪い（と言われていますが）弁護士も登場したり、いろいとろ問題が表面化しています。

■不動産鑑定士は
　ちょっと構造は違いますが、試験制度を変えて、人数が増えて困っているというより、業務自体が減って、人が余っているというような感じでしょうか。

■結局
　資格をとっただけでは、なかなか仕事にはならない時代にどの業界も突入したということなのでしょうか？

府中湖・府中ダム（坂出市府中町）

nishikantei — 2010-10-22T23:25:32+09:00

今回は坂出市府中町にある「府中湖・府中ダム」です。

■ダム
　府中ダムのダム湖を府中湖と言います。
　ダムは、重力式コンクリートダムで、工業用水利用です。
　細かいデータは、下記の通りです。（写真から抜き出しました。）
　　堤高　27.5 ｍ
　　本堤長　131.0 ｍ
　　体積　39,250 ㎥
　　総貯水量　8,500,000 ㎥
　　湛水面積　1.21 ｋ?
　　移転家屋　109軒
　　水没田畑　108ha
　　竣工年月　昭和41年7月

（なかなか壮大です。）

（横からです。）

（ここからデータ抜きました。）

■さぬきの泉？
　看板に「さぬきの泉」とあるのですが、これが何だか実はわかりません。
　WIKIPediaには「新さぬき百景」に選ばれた景勝地と書かれてあったのでそのことでしょうか？（ちなみに検索かけてみると「おか泉」や「かな泉」のHPがでますが・・・）

（これ。）
　
■四国のみち？
　こちらも看板にありましたが、これは長距離自然歩道構想に基づく自然指向の環境省ルート「四国自然歩道」（約1,600km）だそうです。
　いろいろな施策があったなごりのようです。

（これも。）

■綾川自転車道
　もうひとつ、これは香川県のマークがあるので、県施策なのでしょう。
　サイクリングコースのようです。

（色あせていますが。）

■府中湖
　ダム湖ですが、カヌー、ボート競技が盛んに行われていて、県内の高校や社会人クラブ等が活動しているとのこと。
　2008年8月にはフィンランドの選手団が北京オリンピックの事前合宿を同湖で行ったそうです。

（湖です。）

（石碑です。）

（自然もいっぱい。）

不動産鑑定士 西哲夫のホームページ